Что делать, если арендатор не хочет съезжать и не платит
Вы решили сдать квартиру и нашли подходящего арендатора. Условия проживания согласованы, и жилец заселился. Первое время всё идёт хорошо: платежи поступают вовремя, имущество в порядке, соседи не жалуются. Но в какой-то момент арендатор перестаёт платить и не собирается съезжать. Рассказываем, что делать в этой ситуации.
Аренда по правилам
Прежде всего важно, чтобы у вас был договор найма жилого помещения. Его наличие даст юридические основания для защиты своих прав. В нём должны быть указаны:
- Размер и сроки оплаты аренды.
- Неустойка за задержку платежей (например, повышенный тариф за каждый день просрочки).
- Максимальный срок просрочки, после которого договор можно расторгнуть.
- Ответственность за имущество и порядок устранения возможных повреждений.
Без договора суд не примет ваши аргументы, и получить компенсацию не выйдет. Вместо этого придётся доказывать, что в квартире незаконно проживают посторонние люди.
Правовые основания для выселения
Отношения между арендодателем и арендатором регулируются Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом. Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель может требовать досрочного расторжения договора аренды в этих случаях:
- Систематическая неуплата по договору (более двух раз подряд).
- Использование имущества с нарушениями условий договора или не по назначению. Это регламентируется статьёй 17 Жилищного кодекса РФ.
- Порча имущества.
- Арендатором не производится капитальный ремонт имущества, который требуется по договору.
Статья 687 ГК РФ также предусматривает возможность расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным для проживания, например в результате стихийного бедствия.
Досудебные способы решения проблемы
Для расторжения договора необязательно обращаться в суд. В законах нет такого требования. Поэтому в случае нарушения со стороны арендатора стоит сначала попытаться все урегулировать самостоятельно. Действуйте поэтапно:
- Переговоры с арендатором. Сначала выясните причину задержки. Если у жильца временные трудности, судебное разбирательство может лишь затянуть процесс. Попробуйте найти компромисс. Если не выйдет, предупредите о возможных последствиях: иск в суд, дополнительные расходы, начисление неустойки. Часто этого бывает достаточно, чтобы арендатор сам освободил квартиру.
- Письменное уведомление. Если договориться не удалось, направьте жильцу официальное требование об освобождении жилья. В документе укажите:
- Нарушенные условия договора.
- Размер долга и срок его погашения.
- Дату, с которой начинается процесс расторжения договора.
Лучше отправить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении.
Обычно если наниматель адекватен, на претензию он реагирует, понимая серьёзность намерений наймодателя, и либо освобождает помещение, как правило, тихо, либо находит средства для оплаты договора.
Дарья КрайноваЮрист по недвижимости
- Обращение к участковому. Если арендатор нарушает общественный порядок или использует помещение не по назначению, стоит обратиться в полицию. Важно учитывать, что правоохранители не занимаются выселением без решения суда. Они лишь составят протокол о незаконном проживании, который понадобится в суде.
Судебное разбирательство
Если досудебные методы не дали результата, обращайтесь в суд.
Подача иска. Подготовьте заявление о расторжении договора аренды, освобождении помещения и взыскании задолженности по арендной плате. Его нужно направить в суд по месту расположения жилья. К нему приложите:
- Копию договора аренды.
- Копию документа, подтверждающего право собственности (свидетельства о праве или выписки из ЕГРН).
- Доказательства неуплаты (квитанции, выписки) или других нарушений (фотографии и видеозапись повреждений).
- Квитанцию об уплате госпошлины на подачу иска (рассчитать размер можно здесь).
- Протокол о незаконном проживании.
- Переписку с арендатором (необязательно).
- Показания свидетелей, например соседей (необязательно).
Судебное разбирательство. Суд рассмотрит дело, изучит представленные доказательства и вынесет решение. Сроки рассмотрения могут варьироваться, но обычно составляют несколько месяцев.
Этот процесс можно ускорить, если предоставить суду больше доказательств. Однако если ответчик докажет, что у него есть основание для неуплаты, например тяжёлая болезнь, то ему могут дать отсрочку на погашение накопленного долга. При этом он будет обязан продолжать вносить платежи за аренду по договору.
После получения решения обратитесь к судебным приставам для исполнения решения. В случае отказа арендатора добровольно освободить помещение будет проведено принудительное выселение.
Чего не стоит делать арендодателю
Нельзя применять методы самоуправства, такие как:
- Самовольная смена замков.
- Отключение коммунальных услуг (свет, вода, газ).
- Выбрасывание вещей арендатора.
- Применение физической силы.
Такие действия могут привести к административной или уголовной ответственности.
Рекомендации по предотвращению подобных ситуаций
Очень важно грамотно составлять договоры и фиксировать максимум обязательств и ответственности. Не забывайте про срок договора. Если он закончился и не был продлён, то выселить жильца несколько проще.
- Внимательно подходите к выбору жильцов. Оценивайте их внешний вид, поведение, место работы и т. д.
- Грамотно составляйте договор. Стоит учесть отдельный пункт на случай конфликтного расторжения. Обозначьте, как стороны будут разрешать возникшие проблемы, правила выселения и штраф за неисполнение пункта.
- Оформляйте всё официально. При наличии статуса самозанятого налоговую ставку можно снизить до 4%.
- Берите возвратный депозит, который может компенсировать возможные убытки. Не позволяйте использовать его как плату за аренду.