Что делать, если нужно продать квартиру в ипотеке
В июле 2024 года в России насчитывалось 10,7 миллиона человек, выплачивающих ипотечные кредиты. Но что делать, если жильё, которое ещё находится в залоге у банка, нужно продать? Разберёмся, какие существуют варианты, как провести сделку правильно и какие есть ограничения и правила.
Зачем продавать ипотечную квартиру
Существуют разные ситуации. Например:
- Нужна более просторная недвижимость. Когда в семье появляются дети и маленькая квартира уже не подходит.
- Переезд в другой город. В случае, если продать жильё выгоднее, чем сдавать его и продолжать выплачивать ипотеку.
- Финансовые трудности. Если выплаты по кредиту становятся обременительными и проще продать квартиру и закрыть долг.
- Личные обстоятельства. Развод, раздел имущества или разногласия с соседями могут стать причиной для продажи.
Можно ли продать квартиру, если ипотека не выплачена
Важно понимать, что, пока кредит не закрыт, квартира остаётся в залоге у банка. Это значит, что её нельзя продать, подарить или обменять без согласия кредитора. Данные о залоге занесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и Росреестр не зарегистрирует сделку без разрешения банка.
Иными словами, продажа возможна, но только с учётом согласования с кредитной организацией. В противном случае сделку могут признать недействительной, а квартиру забрать в пользу банка.
Как можно продать квартиру, купленную в ипотеку
Есть пять способов:
- Досрочное погашение кредита. Самый простой, но не всегда доступный вариант — закрыть ипотеку перед продажей. После этого обременение снимается, и квартира продаётся как обычная.
- Продажа с погашением долга во время сделки. Работает это так: покупатель вносит задаток, с помощью которого продавец закрывает ипотеку, банк снимает обременение, и сделка завершается.
- Передача квартиры вместе с долгом новому владельцу. Ипотечные обязательства берёт на себя покупатель. То есть ипотеку начинает выплачивать новый владелец. Важно, чтобы банк согласился на такую сделку после проверки платёжеспособности покупателя.
- Квартиру продаёт банк. Такая ситуация возникает, когда заёмщик не может выплачивать кредит и банк самостоятельно продаёт недвижимость.
- Самостоятельная продажа. Поиск покупателя, согласование с банком и проведение сделки — всем занимается сам продавец. Этот способ требует больше времени и усилий, но позволяет продать квартиру по более выгодной цене.
Как сделать и узаконить перепланировку квартиры
Досрочное погашение ипотеки
Если остаток долга небольшой, можно заранее погасить ипотеку и продать её уже без обременений. Для погашения кредита могут быть использованы личные накопления заёмщика, помощь от близких или кредит. После выплаты Росреестр укажет, что квартира больше не в ипотеке, и её можно будет продать.
Если же денег на самостоятельное погашение ипотеки нет, можно продать ипотечную квартиру, получив задаток от покупателя.
Как это сделать:
- Найти покупателя, готового внести задаток.
- Заключить предварительный договор купли-продажи.
- Получить задаток и полностью закрыть ипотеку.
- Взять в банке справку о погашении кредита и снять обременение.
- Продать покупателю квартиру уже без ипотеки, оформив сделку купли-продажи.
Продажа с погашением ипотеки во время сделки
Этот вариант похож на продажу с получением задатка, но с тем отличием, что весь процесс проходит под контролем банка.
Как это происходит:
- Продавец получает согласие банка на сделку.
- Банк предоставляет справку о сумме оставшегося долга.
- Покупатель вносит деньги в две депозитные ячейки: для банка — сумму остатка по ипотеке, для продавца — оставшуюся стоимость квартиры.
- Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности в Росреестре.
- Банк забирает деньги из своей ячейки и снимает обременение.
- Покупатель становится новым владельцем, а продавец забирает свои деньги из второй ячейки.
Такая сделка проходит под контролем банка, что повышает доверие со стороны покупателя. Но чтобы её осуществить, у покупателя должна быть в распоряжении крупная сумма сразу. Ещё банк может установить свои сроки и условия сделки.
Переоформление ипотеки на покупателя
Если продавец не может закрыть ипотеку заранее и у покупателя нет возможности внести задаток, можно передать ипотечный долг будущему владельцу недвижимости.
Для этого нужно:
- Найти покупателя, который согласен взять ипотеку на себя.
- Получить одобрение от банка.
- Переоформить ипотечный договор на покупателя.
После новый владелец продолжит платить кредит вместо прежнего заёмщика.
В результате не нужно искать деньги на досрочное погашение кредита и нет необходимости снимать обременение. Однако новый собственник должен согласиться выплачивать ипотеку на тех условиях, которые ему будут предложены (бывают случаи, когда банки проводят рефинансирование и улучшают условия по ипотеке для нового владельца).
Ещё банк может отказать в переоформлении, если покупатель не пройдёт проверку. У него должны быть хорошая кредитная история, стабильный доход и необходимый пакет документов.
Как зарегистрировать ребёнка в квартире
Квартиру в ипотеке продаёт банк
Если платить ипотеку больше нет возможности, а продать квартиру не удаётся, банк может продать её самостоятельно, выставив на торги. Это плохой вариант продажи квартиры для заёмщика, потому что на торгах жильё выставляют по цене ниже рыночной. По итогу собственник может вообще не получить денег от продажи: все они уйдут на уплату кредитного долга, штрафов и пеней.
Лучший выход — договориться с банком о рефинансировании ипотеки и снижении ежемесячного платежа.
Как самостоятельно продать ипотечную квартиру
С 11 сентября 2024 года владельцы ипотечного жилья получили право самостоятельно продавать свою ипотечную квартиру.
Как это сделать:
- Подайте заявление в банк. Направьте банку заявление о самостоятельной продаже имущества. Сделать это можно заказным письмом, лично в офисе или в мобильном приложении банка.
- Дождитесь ответа банка. Банк рассмотрит ваше заявление в течение 10 рабочих дней и ответит либо согласием (с указанием минимальной цены продажи, счёта для перевода денег и других условий), либо отказом (с объяснением причин).
- Продайте имущество в течение 4 месяцев. Если банк согласен, у вас есть 4 месяца (с момента подачи заявления) на поиск покупателя и оформление сделки, включая регистрацию в Росреестре. Продлить срок можно, но тогда банк вправе пересмотреть минимальную цену (например, снизить её). Если и в этом случае не удастся продать жильё, банк обратится в суд и квартиру выставят на торги.
Когда покупатель найден, он переводит деньги на счёт, указанный банком. Далее Росреестр снимает обременение (обычно это занимает 3 рабочих дня).
Помните, что:
- нельзя продавать имущество дешевле минимальной цены, установленной банком;
- если продажа прошла дороже суммы долга, остаток денег вернут вам за вычетом банковских расходов. Но если квартира продана, а денег не хватило, придётся доплатить разницу — долг перед банком останется, и его нужно будет погашать другими способами.
Есть ситуации, когда заёмщику не разрешат продать ипотечную недвижимость таким способом:
- Банк уже обратился в суд, чтобы взыскать квартиру.
- В отношении заёмщика возбуждено дело о банкротстве (или его банк на грани банкротства).
- Ранее заёмщик уже получал разрешение на продажу, но передумал и отказался от сделки.
- Заложенная недвижимость служит обеспечением не по одному, а по нескольким кредитам у разных банков (или других залогодержателей).
Какие документы нужны для продажи ипотечной квартиры
Если вы решили продать квартиру, купленную в ипотеку, лучше заранее уточнить все требования к документам в своём банке. Это поможет избежать задержек и провести сделку максимально гладко.
Вот какие документы могут понадобиться:
- Паспорт, СНИЛС и ИНН продавца. Базовый набор, который подтверждает вашу личность и налоговый статус.
- Свидетельство о браке или разводе. Если вы в браке, потребуется нотариальное согласие супруга на продажу. Если разведены, документ, подтверждающий этот статус.
- Справка об остатке задолженности по ипотеке. Покупатель должен понимать, сколько ещё нужно выплатить банку.
- Согласие банка на продажу. Если ипотека не погашена, банк должен одобрить сделку.
- Выписка из ЕГРН. Показывает текущее состояние недвижимости и наличие обременений.
- Документ-основание права собственности. Это могут быть договор купли-продажи, договор долевого участия, о наследстве и другие.
- Справка об отсутствии коммунальных долгов. Покупатель должен быть уверен, что за квартирой нет задолженностей.
- Документы, которые подтверждают историю квартиры и состав зарегистрированных жильцов. Это может быть, например, копия финансово-лицевого счёта.
Налог с продажи ипотечной квартиры
С 2025 года в России действует новая система налогообложения при продаже недвижимости:
- 13% — если доход от продажи не превышает 2,4 миллиона рублей.
- 15% — с суммы, превышающей этот порог.
Чтобы не платить налог, квартира должна быть в собственности 5 лет или 3 года. Минимальный срок владения составляет 3 года, если:
- квартира получена в дар от близкого родственника;
- перешла по наследству;
- приобретена по договору ренты;
- досталась в результате приватизации;
- это единственное жильё.
Для семей с двумя и более детьми есть послабление: им можно не ждать минимального срока владения для освобождения от налога.
Важно! Налог рассчитывается не со всей суммы сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи. Если вы продали квартиру за ту же сумму (или дешевле, чем купили с учётом ипотечных процентов), налог платить не нужно, так как нет прибыли.