Как сделать и узаконить перепланировку квартиры
Перед тем как приступить к капитальному ремонту в квартире, важно учесть, что многие изменения требуют согласования с госорганами. Рассказываем, что считается перепланировкой, как её правильно оформить и избежать юридических проблем.
Что считается перепланировкой
В жилищном законодательстве обозначено, что перепланировкой будут считаться любые изменения площади или границ помещения, образование новых комнат, а также любые перемены внутренней планировки, даже если площадь или границы остались прежними.
Например:
- Перенос или снос перегородок и несущих стен.
- Перенос или создание дверных проёмов.
- Заделывание, добавление или расширение окон.
- Изменение деревянных перекрытий полов.
- Перенос систем отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
- Изменение местоположения кухни и санузла или создание дополнительных.
- Расширение нежилых помещений за счёт жилых (присоединение балкона к комнате и т. д.).
- Перестройка одного жилого помещения в несколько.
- Объединение нескольких квартир.
Не получится согласовать:
- Любую перепланировку в аварийном доме.
- Снос несущей стены (сделать дверной проём можно).
- Подключение тёплых полов к общедомовой системе отопления.
- Объединение газифицированной кухни с жилыми помещениями.
- Перенос батарей отопления на балкон или лоджию.
- Объединение тёплой комнаты с холодной лоджией или балконом.
- Демонтаж вентиляции или объединение вентканалов кухни и санузла.
Косметический ремонт (покраска стен, замена полов, установка новой ванны без переноса труб и т. д.) не считается перепланировкой и не требует разрешений.
Разработка проекта перепланировки
Перед началом работ нужно подготовить проект перепланировки. Вместе с проектом вы получите техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Платно:
Оформлением документа занимаются компании и индивидуальные предприниматели, которые состоят в реестре саморегулируемых организаций. В нём указываются все изменения, соответствующие строительным нормам и правилам безопасности. Его составление в среднем занимает до 10 дней. Точные сроки и стоимость услуги зависят от организации.
Бесплатно:
В Москве есть возможность получить проект бесплатно. Для этого создан каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий. В нём собраны варианты переделки многих квартир советской постройки.
Для этого при подаче заявления на mos.ru нужно будет указать серию дома и номер проекта. С вами свяжется проектная организация, которая договорится о выезде на дом, чтобы прислать инженера и подготовить проектную документацию.
Сбор и подача документов
Чтобы согласовать перепланировку, потребуются:
- Готовый проект перепланировки.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
- Паспорт собственника.
- Свидетельство о собственности (или выписка из ЕГРН).
- Технический паспорт с экспликацией из БТИ.
- Заявление на перепланировку.
- Согласие всех собственников (если квартира в долевой собственности).
Если дом, где находится квартира, представляет культурную и историческую ценность, необходимо получить заключение местного департамента культурного наследия. Для этого вам потребуются вышеперечисленные документы и историко-культурная экспертиза.
Документы можно подать в МФЦ или через портал «Госуслуги». В Москве также принимают заявления на сайте mos.ru.
Это нужно сделать до начала ремонта. Рассмотрение заявки занимает до 45 дней.
Проведение работ
После получения разрешения можно приступать к перепланировке. Важно выполнять все работы строго по проекту. Не торопитесь заниматься отделкой. Для регистрации изменений будет достаточно голых стен.
Разрешение действительно от 12 до 18 месяцев в зависимости от региона. Если за этот срок вы не успели выполнить необходимые действия, документ можно будет продлить ещё на шесть месяцев. По прошествии этого срока перепланировка будет считаться незаконной.
Завершение и регистрация изменений
Когда перепланировка завершена, необходимо:
- Заказать новый технический план у кадастрового инженера.
- Вызвать комиссию для проверки соответствия работ проекту.
- Зарегистрировать изменения в Росреестре (ЕГРН). Жилищная инспекция должна направить необходимые для этого документы.
Если квартира в ипотеке
В этом случае перед перепланировкой нужно получить разрешение банка. Если в ипотечном договоре нет ограничений, обычно требуют утверждённый в БТИ проект перепланировки и техническое заключение.
Важно, чтобы жильё после проведённых работ не теряло в стоимости. Поэтому часто в дополнение требуется проведение экспертной оценки стоимости квартиры по завершении работ. Её проводят сотрудники страховой компании, с которой у заёмщика заключен договор.
Последствия незаконной перепланировки
Согласно статье 7.21 КоАП РФ, если изменения в квартире сделаны без согласования, придётся заплатить штраф для физлиц от 2000 до 2500 рублей. Также вас могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Кроме того, при попытке продать, передать в наследство или приватизировать квартиру перепланировку всё равно придётся узаконить. В противном случае покупателю не дадут ипотеку. Если сделка происходит не за кредитные деньги, есть риск, что Росреестр признает сделку недействительной.