Как законно сдавать квартиру в аренду

В первом квартале 2025 года в России на 23% выросло число объявлений об аренде жилья. Но если налоговые органы узнают о нелегальной сдаче недвижимости, арендодателю придётся уплатить штраф и НДФЛ за весь период аренды. Разберёмся, как законно сдавать квартиру в аренду, когда договор нужно регистрировать в Росреестре и как выбрать оптимальную схему уплаты налогов.

Кто может сдавать квартиру в аренду

Сдавать жильё могут только собственники. Ни друг, ни родственник, даже если они «помогают», не могут выступать арендодателями. Исключение — человек с нотариально заверенной доверенностью, в которой прямо указано право сдачи жилья.

Если вы не единственный собственник

Если квартира в общей долевой собственности, чтобы сдать её в аренду, нужно будет получить письменное согласие всех других совладельцев. Документ затем заверяется у нотариуса.

Если хотя бы один из собственников против, сдать квартиру не получится.

Договор аренды и найма

Понятия «договор аренды» и «договор найма» отличаются.

• Договор найма заключается между двумя физлицами.
• Договор аренды оформляется, когда жильё сдаётся юридическому лицу — организации, например для проживания сотрудников.

Где искать жильцов

1. Через риелтора. Специалист подберёт арендатора, проверит его, поможет с документами и договором. В большинстве случаев услуги агента оплачивает сам наниматель. Но если обе стороны работают через риелторов, расходы обычно делятся пополам.
2. Самостоятельно. Можно:

• Разместить объявления на специализированных площадках (Avito, ЦИАН, Яндекс Недвижимости) и в соцсетях.
• Попросить помочь друзей, чтобы они рассказали своим близким и знакомым.
• Использовать сарафанное радио — рассказать коллегам, соседям, знакомым, которые, возможно, ищут жильё.

Такой способ дешевле (не придётся платить риелтору), но потребует больше времени и сил. Нужно будет самостоятельно отвечать на звонки, проверять арендаторов и составлять с ними договор.

Как подготовить квартиру к сдаче

Прежде чем приступать к сдаче квартиры, проверьте:

• Состояние квартиры. Устраните очевидные недостатки, приведите жильё в порядок, сделайте хорошие фото. Полезно зафиксировать на снимках состояние ценных вещей или мебели.

© Freepik

• Документы. Убедитесь, что всё в порядке с правом собственности и нет долгов за коммунальные услуги. Возьмите ещё выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН).

Доход от аренды облагается налогом. Поэтому заранее определитесь, как будете уплачивать налоги.

Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду

Налоги при сдаче недвижимости зависят от того, какой у вас налоговый статус: физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель (ИП).

Физические лица

Физлица заключают договор о сдаче жилья и до 30 апреля подают в Федеральную налоговую службу (ФНС) декларацию 3-НДФЛ за предыдущий год (тот, в который недвижимость сдавалась в аренду).

Доход от аренды в этом случае облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке от 13 до 22% (в зависимости от дохода за год). Налог нужно уплачивать до 15 июля.

Что понадобится приложить к декларации:

• договор с размером арендной платы;
• выписку по счёту или расписку о получении денег, если арендатор заплатил наличными;
• если договор расторгнут досрочно, письменное пояснение о дате прекращения аренды и об отсутствии дальнейших доходов от аренды.

При уплате НДФЛ можно получить налоговый вычет — например, за обучение или дорогое лечение.

Самозанятые

Чтобы уплачивать налог как самозанятый, нужно зарегистрироваться в этом статусе. Это можно сделать в приложении «Мой налог», кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги.

Самозанятые уплачивают налог на профессиональный доход (НПД):

• 4%, когда сдают жильё физлицам;
• 6%, если арендаторы — юрлица.

После того как получите арендную плату, не забудьте оформить чек (например, в приложении «Мой налог») и уплатить налог — его размер рассчитывается автоматически. Сделать это нужно до 28-го числа следующего месяца.

Индивидуальные предприниматели

Если вы сдаёте недвижимость как ИП, налог зависит от налогового режима. Можно выбрать:

• Упрощённую систему налогообложения (УСН). У неё есть несколько типов:

1. «Доходы» — налог платится с выручки по ставке 6%.
2. «Доходы минус расходы» — налог считается с разницы между доходами и подтверждёнными расходами. Ставка — 15%.

Также существует автоматизированная упрощённая система налогообложения (АУСН). Это экспериментальный режим, который проводится не во всех регионах. По нему нужно платить 8%.

• Патентную систему налогообложения (ПСН). Государство заранее определяет примерный доход от вашей деятельности (в данном случае от сдачи квартиры в аренду) и берёт с него налог — 6%. Чтобы точно узнать размер патента, можно воспользоваться калькулятором на сайте ФНС.

Как зарегистрировать ИП через Госуслуги

Какой налоговый режим наиболее выгодный

Выбор зависит от индивидуальных особенностей жилья (расположения, средней стоимости аренды по рынку, статуса недвижимости) и целей арендатора. Но для собственников-физлиц, которые сдают квартиру другим физлицам, наиболее выгодным вариантом будет самозанятость.

Преимущества самозанятости:

• Низкая ставка — 4% для физлиц.
• Нет отчётности — не нужно сдавать декларации или покупать патент.
• Автоматические платежи — в приложении «Мой налог» можно настроить автоматическую уплату НПД. Сам налог начисляется автоматически в приложении. Главное — не забывать формировать чеки о доходах.
• Предоставляется налоговый вычет — 10 000 рублей.
• Можно не платить страховые взносы (их, к примеру, обязаны платить ИП).

Но важно помнить и об ограничениях такого налогового режима. Например:

• Доход должен быть меньше 2,4 миллиона рублей в год. Если на сдаче жилья заработаете больше, придётся выбрать другой режим.
• У недвижимости должен быть статус «жилой». То есть сдать апартаменты или коммерческое помещение не получится.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Налоговая служба активно мониторит рынок аренды: ФНС может отследить аренду, например по регулярным платежам на счёт, жалобам соседей, объявлениям на сайтах, или если переписка с арендатором окажется в открытом доступе.

Вот возможные последствия, если факт нелегальной сдачи жилья будет выявлен:

• Штраф за неуплату налога — 20% от суммы недоимки. Если инспекторы установят, что налоги не платились намеренно, штраф вырастает до 40%.
• Пени за просрочку платежа. Они начисляются за каждый день опоздания по формуле: налог × 1/300 от ключевой ставки Банка России × число дней просрочки.
• Штраф за то, что вы не подали декларацию вовремя. Придётся заплатить 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки.

Когда сумма недоимки превысит 2,7 миллиона рублей за три года, может возникнуть и уголовная ответственность — лишение свободы до 1 года.

© Petrov Sergey/news.ru/www.globallookpress.com

Как правильно составить и заключить договор

Обязательные пункты договора

Вот что лучше отметить в договоре, чтобы избежать недопонимания:

• Основные условия:

1. Что сдаётся: квартира (или, к примеру, комната), адрес недвижимости, её площадь и кадастровый номер.
2. Срок аренды. Если конкретного срока нет, договор считается бессрочным, и любая из сторон может его расторгнуть, предупредив за три месяца.
3. Стоимость аренды и порядок оплаты. Можно менять не чаще раза в год и только по согласованию.

• Мебель и техника. Если квартира сдаётся с мебелью или бытовой техникой, в договоре необходимо перечислить всё имущество и указать его состояние.
• Залог (депозит). Обычно арендатор вносит залог — это страховка для собственника на случай повреждений или неуплаты. Если нарушений нет, деньги возвращаются или идут в счёт последнего месяца аренды.
• Дополнительные условия. Например:

1. «Можно ли сдавать жильё другим людям (субаренда)?»
2. «Разрешается ли проживание посторонних или животных?»
3. «Нужно ли наводить порядок в квартире перед выездом?»

Какие документы понадобятся при заключении сделки

• Паспорт. Документ предъявляют обе стороны. Если на сделке вместо собственника его доверенное лицо, потребуются также доверенность и паспорт представителя.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Письменное согласие банка (если квартира находится в ипотеке).

© Freepik

Если сдаёте квартиру в ипотеке

Перед тем как сдавать квартиру, которая находится в ипотеке, внимательно перечитайте ваше кредитное соглашение. Некоторые банки запрещают сдачу ипотечного жилья или указывают в документах, что заёмщик должен предварительно получить разрешение. Поэтому лучше заранее согласовать это с банком.

Что делать, если нужно продать квартиру в ипотеке

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре

Да, если срок аренды — от 1 года. Тогда договор подлежит обязательной регистрации.

Если договор заключён на срок менее года, регистрацию можно не проводить.

Нужно ли регистрировать жильцов

Если жильё сдаётся дольше 90 дней, собственник обязан зарегистрировать арендаторов по месту пребывания. Временную регистрацию можно бесплатно оформить на Госуслугах.

Если у арендодателя не будет регистрации, и ему, и наймодателю придётся уплатить штраф — до 7000 рублей.

Но есть исключения, когда регистрировать жильцов не нужно:

• наниматели — родственники собственника, и он сам прописан в сдаваемой квартире;
• арендатор зарегистрирован по месту жительства в регионе, где находится сдаваемое жильё. То есть человек, который снимает квартиру, живёт в том же регионе, где у него уже есть регистрация.

Во сколько обойдётся приватизация квартиры в 2025 году