Как оформить дарственную на квартиру
Безвозмездно получить или передать недвижимость можно, составив договор дарения. Но нужно учитывать ряд нюансов. Например, по новым правилам все такие соглашения требуют обязательного заверения у нотариуса. Рассказываем, как правильно оформить дарственную на квартиру и сколько это стоит.
Что такое дарственная
Договор дарения — документ, подтверждающий, что владелец недвижимости обещает безвозмездно передать кому-либо право собственности на объект. Это могут быть квартира, дом, земля, гараж и т. д.
Иными словами, один человек дарит, другой — принимает. При этом взамен нельзя просить ничего материального или пообещать передать недвижимость после смерти. Нередко такой договор используется, чтобы сразу переписать жильё на родственников, не заставляя их в будущем проходить длительную и сложную процедуру вступления в наследство.
Когда нельзя дарить
Дарителями не могут быть:
- Несовершеннолетние до 14 лет. Также их собственностью не могут так распорядиться родители или опекуны.
- Граждане, признанные недееспособными, и их представители.
Одаряемыми не могут быть:
- Государственные и муниципальные служащие в связи с их должностным положением или исполнением служебных обязанностей.
- Сотрудники Центробанка.
Также коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу. Но им разрешено передавать объекты гражданам и наоборот.
Необходимые документы
Для оформления дарственной на квартиру потребуются:
- Паспорта дарителя и одаряемого.
- Нотариально заверенная доверенность и паспорт представителя, если сделку заключает не собственник.
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (например, выписка из ЕГРН).
- Нотариально заверенное согласие супруга, если квартира — совместно нажитое имущество.
- Согласие органов опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные лица.
- Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре.
- Согласие банка, если квартира взята в ипотеку.
Если в сделке участвуют иностранцы:
- Подтверждение легального пребывания в России (виза, регистрация или вид на жительство).
- Паспорт переводчика и его диплом, если один из участников не владеет русским языком.
Закон не требует составлять акт приёма-передачи к дарственной. Однако лучше это сделать, чтобы в будущем избежать возможных проблем, если одна из сторон захочет оспорить сделку.
Как оформить дарственную
Все документы нужно отнести к нотариусу, чтобы составить договор дарения. В нём должны быть указаны:
- Паспортные данные дарителя и одаряемого.
- Подробное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, технические характеристики и номер регистрации в ЕГРН. Данные из свидетельства о собственности, если оно есть.
- Подтверждение отсутствия обременений на квартире (не в залоге или не продана).
- Подпись сторон с расшифровкой, дата и место подписания договора.
Дарственная составляется в трёх экземплярах: для дарителя, одаряемого и Росреестра. Нотариус проверяет документы, удостоверяет договор и, если необходимо, направляет его на регистрацию в Росреестр в электронном виде.
Сколько стоит оформление
Плата за составление договора в каждом регионе устанавливается отдельно. Например, в 2025 году в Москве это стоит от 7 до 11 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге — 8 тысяч рублей.
Госпошлина за удостоверение договора — чем дороже недвижимость, тем больше придётся заплатить за оформление.
При дарении близкому родственнику:
- 3 тысячи рублей + 0,2% стоимости квартиры, если цена недвижимости менее 10 миллионов рублей.
- 23 тысячи рублей + 0,1% суммы стоимости квартиры, если цена недвижимости свыше 10 миллионов рублей. Но не более 50 тысяч рублей.
При дарении постороннему человеку:
- 7 тысяч рублей + 0,4% стоимости квартиры, если цена недвижимости менее 10 миллионов рублей.
- 25 тысяч рублей + 0,1% суммы стоимости квартиры, если цена недвижимости свыше 10 миллионов рублей. Но не более 100 тысяч рублей.
Удостоверение согласия супруга на сделку, если оно необходимо, тоже разнится в цене по регионам. В Москве оно обойдётся от 2 тысяч рублей, а в Петербурге — 2,5 тысячи рублей.
Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 4 тысячи рублей. Её платит одаряемый. Сделать это можно через Госуслуги, в банке или в МФЦ.
НДФЛ от кадастровой стоимости подаренного жилья. Его платит одаряемый, если не приходится близким родственником дарителю (супругом, ребенком, в том числе усыновлённым, братом или сестрой, внуком или внучкой, дедушкой или бабушкой). Как только недвижимость будет оформлена в собственность, налог составит 13%, если цена до 2,4 миллиона рублей, и 15%, если дороже.
Когда договор вступит в силу
Договор не считается заключённым, пока на квартиру не будет зарегистрировано право собственности. Это можно сделать в любой момент, так как дарственная не имеет срока действия. До момента регистрации собственником останется даритель.
При этом даритель может отменить договор. Если право собственности передано, то сделать это можно будет только через суд:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь или здоровье дарителя или его близких.
- Если новый собственник квартиры совершает действия, которые могут привести к её уничтожению.
- Если даритель пережил одаряемого. Но это должно быть отдельно указано в договоре.
- Договор был заключен под влиянием обмана, насилия или угрозы.
- Даритель при оформлении договора не отдавал отчёт своим действиям.
Что ещё нужно знать
- В регистрации права собственности могут отказать, если дарственная была оформлена с нарушениями.
- Дарение не должно предполагать встречных обязательств от одаряемого, иначе договор может быть признан недействительным.
- Если квартира находится в ипотеке, для её дарения необходимо получить согласие банка-кредитора. Но для этого одаряемому придётся доказать, что он может выплачивать кредит.
- При дарении доли в квартире необходимо сначала предложить право выкупа другим собственникам, если они есть. Иначе сделку можно будет оспорить в суде.
- Если у дарителя есть долги по судебным решениям, кредиторы могут оспорить дарственную.