Как сделать нежилое помещение жилым
Чтобы из офиса на первом этаже многоквартирного дома сделать квартиру для повседневной жизни, придётся изменить его статус — перевести помещение из нежилого в жилое. Разберёмся, когда это возможно, какие предварительные работы необходимо будет провести и какие документы понадобятся.
Нежилое помещение — что это
Нежилым считается пространство, которое не предназначено для постоянного проживания. Оно используется для работы, торговли, хранения или оказания услуг. Например:
- Офисы — рабочие пространства для бизнеса.
- Магазины, рестораны и кафе.
- Склады для хранения товаров.
- Производственные помещения. К примеру, небольшие мастерские.
- Учебные заведения. Например, подготовительные классы для дошкольников или аудитории для получения допобразования.
- Медицинские учреждения. Это могут быть кабинеты врачей и лаборатории.
- Машино-места, подземные гаражи и автостоянки.
Иными словами, всё, что создано не для жизни, а для работы и обслуживания.
Зачем менять статус недвижимости
- Регистрация по месту жительства. В нежилом помещении зарегистрироваться нельзя. Без регистрации не получится, например:
- Прийти на приём к врачу в бесплатной клинике.
- Записать ребёнка в муниципальный садик или школу.
- Оформить кредит.
- Разница в налогах и ЖКХ. Владельцы недвижимости вне зависимости от её статуса платят налоги и оплачивают услуги ЖКХ. При этом налог на жилую недвижимость ниже, чем на коммерческую:
- Для жилых помещений — 0,1% от кадастровой стоимости (но если цена квартиры превышает 300 миллионов рублей, применяется ставка 2%).
- Для коммерческих — 0,5%.
То же касается и коммунальных платежей — тарифы для жилых помещений выгоднее.
- Больше возможностей при сделках. Жилую недвижимость легче продать, подарить или завещать. Ещё для них доступны разнообразные ипотечные и социальные программы, а также субсидии.
Что касается нежилой площади, то тут нужно смотреть локацию, расположение, состояние, потому что нежилое помещение не всегда ликвидно и не всегда его можно в полной мере использовать для получения дохода. Ситуации бывают разные. Например, площадь может быть очень большая и при этом нет возможности её разделить на несколько помещений и сдавать их в аренду. Либо оно находится на верхнем этаже, что экономически не всегда выгодно. Поэтому такие помещения чаще всего переводят в статус жилых, делят их на маленькие квартиры и реализуют. Экономически это получается гораздо выгоднее, чем пользоваться таким помещением как нежилым.
Ирина НигматуллинаРуководитель Центра оформления недвижимости «Кайрос+»
Когда перевод невозможен
- Обременение правами третьих лиц. К примеру, если помещение находится в аренде или залоге (например, в ипотеке у банка), нельзя изменить его статус без согласия заинтересованных сторон.
- Несоответствие требованиям. Чтобы помещение стало жилым, ему необходимо соответствовать строгим требованиям. Например, помещение должно:
- находиться в здании, относящемся к жилому фонду (не в промзоне или административном строении);
- иметь все коммуникации (электричество, водоснабжение, отопление, вентиляцию) и хотя бы одно окно;
- обладать целыми несущими конструкциями и безопасной инженерной инфраструктурой.
Если помещение не соответствует этим критериям (например, находится в здании промышленного назначения), изменить его статус не получится.
Какие документы понадобятся
- Заявление о переводе. Пишется в свободной форме — в нём достаточно указать данные собственника, адрес, кадастровый номер объекта и информацию из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости).
- Документы о праве собственности. Это могут быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или другие документы. Потребуется оригинал или нотариально заверенная копия бумаги.
- Проект перепланировки. Если планируются работы по переоборудованию помещения, нужно будет заказать соответствующий проект — например, у инженеров БТИ (бюро технической инвентаризации).
Для того чтобы изменить статус площади и узаконить перепланировку, надо начать с того, чтобы собрать техническую документацию. То есть надо взять технический план и на его основании сделать проект того, что хотите получить. В этой проектной документации будет обозначено, что конкретно планируется изменить.
Особенности перевода нежилого помещения в многоквартирном доме
Если речь о помещении в многоквартирном доме, к основным требованиям добавляются ещё несколько важных пунктов:
- Соблюдение норм пожарной безопасности. Новая планировка не должна снижать общий уровень безопасности здания.
- Возможность подняться до жилого помещения на лифте. Этот критерий актуален для технических этажей выше пятого.
- Вопросы общедомового имущества. Если перепланировка затрагивает общее имущество дома (например, часть коридора), потребуется организовать собрание жильцов, чтобы получить согласие собственников.
Когда нужно согласие всех собственников
Если перепланировка затрагивает общее имущество дома — например, лестничные площадки, коридоры или лифтовый холл — без собрания собственников не обойтись. То же самое касается и изменений внешнего облика здания — любые работы на фасаде потребуют письменного согласия владельцев квартир.
Особенно важно договориться с соседями, проживающими в смежных квартирах, то есть имеющими общие стены с этим помещением. Это связано с тем, что, как правило, затрагиваются места общего пользования, фасады, в которых выпиливаются дополнительные окна и делается отдельный вход.
Когда согласие соседей не требуется
Если перепланировка не затрагивает общее имущество, согласие других собственников не понадобится.
Это, например, относится к современным жилым комплексам, в которых на первых этажах изначально предусмотрены коммерческие помещения — для салонов красоты, фитнес-клубов или магазинов. У таких помещений обычно уже есть отдельные входы и собственные окна, не связанные с общедомовым имуществом, поэтому их можно переводить в жилые без общего согласия. Но понадобится поэтажный план всего дома.
Перевод отдельно стоящих объектов
Если планируется изменить статус отдельно стоящего здания — например, гаража, хозяйственной постройки или магазина — в список основных требований добавляется ещё одно условие: строение должно быть капитальным (построено на крепком фундаменте и неразрывно связано с земельным участком).
Как подать заявление на перевод нежилого помещения в жилое
Подать заявление можно:
- лично в МФЦ;
- онлайн через портал «Госуслуги»;
- напрямую в местный орган власти, который ответственен за недвижимость (именно он будет принимать окончательное решение о переводе нежилого помещения в жилое). Единого ведомства нет, они различаются в регионах — например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества. Актуальную информацию можно уточнить на сайте городской или районной администрации.
Как подать заявление через Госуслуги
- Авторизуйтесь на Госуслугах.
- Перейдите к услуге «Принятие решения о переводе жилых помещений в нежилые и обратно». Обратите внимание, что услуга не предоставляется в Москве и Московской области. Москвичам, чтобы подать заявление онлайн, придётся воспользоваться порталом mos.ru, а жителям Подмосковья — региональным порталом Госуслуг.
- Ответьте на вопросы о помещении. Например, о его расположении, текущем статусе, необходимости перепланировки, количестве собственников.
- Приложите необходимые документы и отправьте заявление на рассмотрение.
Ваш запрос будет рассматривать местный ответственный орган власти.
Сроки рассмотрения
В зависимости от региона процедура занимает до 50 рабочих дней. Например, в Москве установлен срок до 34 рабочих дней. О решении вам сообщат тем способом, который вы выбрали в заявлении. Ответственное ведомство может прислать бумажное письмо, направить ответ на электронную почту или в личный кабинет.
Что дальше
Перепланировка
Проект переустройства подаётся вместе с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое. Поэтому начинать перепланировку можно после того, как получите положительное решение.
Обязательно в процессе перепланировки или реконструкции надо приглашать управляющую компанию и вместе с ней делать акты скрытых работ. Этот документ показывает, что все параметры технической безопасности соблюдены и даже в случае, например, затопления вода не польётся в подвал. Этот акт должны подписать собственник и представитель УК.
При ремонте в многоквартирных домах важно не нарушать установленные часы тишины и поддерживать чистоту в подъезде и лифте, чтобы избежать жалоб от соседей.
Как сделать и узаконить перепланировку квартиры
Согласование выполненного ремонта
Когда ремонт завершён, необходимо подтвердить его законность. Этим занимается кадастровый инженер (найти специалиста можно с помощью Госуслуг) или специализированная организация вроде БТИ.
Инженер приедет на объект, сверит фактическую перепланировку с утверждённым проектом и подготовит заключение. На основании положительного заключения кадастрового инженера вносятся изменения в технический план помещения.
Важно! Если работы были выполнены с отклонениями от проекта, придётся устранить все расхождения.
Уведомление об окончании перепланировки
После завершения всех работ по переустройству помещения необходимо уведомить об этом местный орган власти, который ответственен за перевод помещения из нежилого фонда в жилой. Сделать это можно в МФЦ, на Госуслугах или обратившись напрямую в ответственное учреждение.
Также потребуется уплатить государственную пошлину за внесение новых сведений в ЕГРН:
- если изменилась информация об объекте — 1000 рублей;
- если после перепланировки появились новые объекты недвижимости (например, дополнительные комнаты) — 6000 рублей за каждое новое помещение.
В течение 30 дней с момента получения вашего уведомления орган власти примет решение, была ли перепланировка выполнена в соответствии с требованиями. После этого приёмочная комиссия подготовит специальный акт о проведении вами строительно-ремонтных работ. Документ официально подтвердит законность перепланировки помещения.
Регистрация изменений в ЕГРН
Отдельно подавать документы в Росреестр не потребуется. Орган, ответственный за изменение статуса помещения, сам направит необходимые сведения в Росреестр в течение 5 рабочих дней после утверждения акта приёмочной комиссии. Росреестр, в свою очередь, внесёт изменения в ЕГРН в течение 15 рабочих дней.