Договор аренды жилья: как заключить через Госуслуги
По статистике, 18% жителей мегаполисов сдают свои квартиры в аренду. Для спокойной и безопасной сдачи жилья важно заключить с нанимателем договор аренды. Теперь сделать это можно с помощью Госуслуг. Разберёмся, как работает новый сервис, в чём его преимущества и что будет, если сдавать жильё неофициально.
Новая функция: договор аренды жилья
19 августа Минцифры сообщило о запуске новой удобной функции на Госуслугах: теперь с помощью портала можно оформить договор аренды. Пока сервис работает в паре с платформой «Циан», но скоро к нему подключат и другие популярные площадки с объявлениями о сделках с недвижимостью.
Как работает сервис: инструкция по оформлению договора онлайн
- Создайте объявление на «Циан» и отметьте, что готовы оформить договор через Госуслуги — выберите строчку «Подписать договор онлайн». Система перенаправит вас на портал.
- Заполните договор. Войдите через Госуслуги и укажите все детали:
- Сколько человек может жить в квартире.
- Можно ли курить или держать питомцев.
- Другие условия, важные для вас (например, запрет на шумные вечеринки).
- Пригласите нанимателя ознакомиться с договором. Для этого отправьте ему одноразовую ссылку или QR-код, которые получите после заполнения документа.
- Подпишите документ. Отсканировав QR-код или перейдя по ссылке, наниматель авторизуется через Госуслуги, изучит договор и, если его всё устраивает, подпишет документ в приложении «Госключ».
В течение нескольких минут вам придёт уведомление, что наниматель одобрил договор. Подпишите его тоже. У вас и арендатора будет 24 часа, чтобы заверить документ усиленной неквалифицированной электронной подписью.
- Оформите временную регистрацию жильцу, если он намерен проживать в вашей квартире более 90 дней. Сервис автоматически создаст черновик заявления в МВД. Все данные уже будут заполнены — вам останется только проверить и отправить. Посещать ведомство не потребуется: ответ придёт прямо в личный кабинет на Госуслугах.
Преимущества нового сервиса
- Удалённое оформление. Не нужно встречаться лично — договор можно подписать, даже если вы с нанимателем находитесь в разных городах.
- Проверенные участники сделки. Все стороны авторизуются через Госуслуги — никаких фейков и мошенников.
- Актуальные и подлинные документы. Право собственности и данные участников проверяются автоматически — сдать чужую квартиру не получится.
- Минимум ошибок. Большая часть полей заполняется за вас, что снижает риск опечаток.
- Временная регистрация для нанимателя оформляется онлайн в пару кликов.
То есть и вы, и арендатор сможете сэкономить своё время, избежать бумажной волокиты и будете уверены в надёжности сделки.
Зачем заключать договор аренды
Договор аренды помогает избежать недопонимания и конфликтов между собственником квартиры и арендатором. Документ гарантирует:
- Прозрачность правил. Договор чётко прописывает: сроки аренды, порядок оплаты, правила использования жилья, обязанности по ремонту и т. д.
- Решение конфликтов. Если возник спор, договор — ваш главный аргумент. Он устанавливает правила, которые помогут разрешить разногласия.
- Закрепление стоимости аренды. Сумма арендной платы, даты платежей и способы расчёта — всё это будет указано в документе.
- Защиту интересов собственника. В договоре можно зафиксировать, например, правила поддержания порядка, запрет на подселение других людей. Ещё арендодатель вправе указать в документе, как выглядит жильё на момент заселения: от состояния мебели до функционирования бытовой техники.
- Гарантии для арендатора. Договор защищает жильцов от внезапного выселения, повышения платы или отказа собственника чинить вышедшую из строя технику.
Кто может сдавать квартиру
Сдавать жильё в аренду имеет право только собственник. Ни близкие родственники, ни друзья, «которые помогают», не могут выступать в роли арендодателя.
Исключение — человек с нотариально заверенной доверенностью, где чётко указано право сдавать квартиру. Без этого документа сделка будет считаться незаконной.
Что делать, если собственников несколько
Если квартира принадлежит не только вам, а, например, ещё и родным или бывшему супругу, для сдачи жилья потребуется согласие всех совладельцев. Причём необходимо письменное разрешение, заверенное у нотариуса. Если хоть один совладелец выступит против, сделка не состоится.
Как быть, если квартира в ипотеке
Прежде чем искать арендаторов для сдачи ипотечной квартиры, изучите свой кредитный договор. Некоторые банки прямо запрещают сдавать такое жильё, другие требуют их предварительного согласия. Чтобы не нарваться на штрафы или проблемы с кредитной организацией, лучше заранее всё уточнить и получить разрешение.
Регистрация арендаторов
Сдача недвижимости в аренду — это не только доход, но и ответственность. Чтобы избежать проблем с законом и штрафов, важно знать, в каких случаях обязательно регистрировать в своём жилье арендаторов, то есть предоставлять им временную регистрацию.
Временная регистрация — что это
Временная регистрация официально называется регистрацией по месту пребывания. Она не затрагивает постоянную прописку и оформляется в виде бумажного либо электронного документа.
Временная регистрация нужна всем, кто хочет более 90 дней жить не по месту своей постоянной регистрации. Это необходимо для учёта граждан и контроля за их проживанием, а также для обеспечения безопасности.
Когда регистрация не нужна
В некоторых случаях закон позволяет обойтись без временной регистрации:
- Если арендаторы — родственники. Если вы сами прописаны в сдаваемой квартире, а жильцы — ваши близкие родственники, регистрация не требуется.
- Если арендатор прописан в том же регионе. Например, если человек с московской пропиской снимает квартиру в Москве, дополнительная регистрация не нужна.
Ещё не нужно временно регистрироваться в учреждениях: гостиницах и домах отдыха, пансионатах и санаториях, больницах, кемпингах.
Что грозит за отсутствие регистрации
Если наниматели живут без регистрации дольше 90 дней, будут последствия в виде штрафов для всех: и арендодатель, и арендатор заплатят от 2000 до 5000 ₽. В Москве и Петербурге суммы выше — от 5000 до 7000 ₽.
Как оформить постоянную или временную регистрацию в 2025 году
Что будет, если сдавать квартиру неофициально
По данным исследования ДОМ.РФ, в 2024 году треть арендаторов снимали жильё неофициально. Но незаконная сдача квартиры без договора найма — рискованное дело. Собственники могут столкнуться с:
- Неуплатой аренды.
- Порчей имущества без возможности компенсации.
- Проблемами с ФНС. Сотрудники налоговой службы активно отслеживают рынок аренды и выявляют нарушения через:
- Регулярные поступления на банковский счёт.
- Свежие объявления на сайтах недвижимости.
- Жалобы соседей.
Если факт неофициальной сдачи вскроется, собственника-нарушителя могут ждать:
- Штраф за неуплату налогов. Он составляет 20% от суммы недоимки, а при умышленном уклонении — до 40%.
- Пени за просрочку. Начисляются ежедневно по формуле:
Недоимка × 1/300 ключевой ставки ЦБ × количество дней просрочки.
Уголовная ответственность
По статье 198 Уголовного кодекса «Уклонение физического лица от уплаты налогов», если за три года недоимка превысит 2,7 млн ₽, возможны более серьёзные последствия:
- Штраф от 100 000 до 300 000 ₽.
- Принудительные работы либо арест до 6 месяцев.
- Лишение свободы до 1 года.
- Преступление, совершённое в особо крупном размере, карается строже. Если недоимка за три года превысит 13,5 млн ₽, наказание ужесточается:
- Штраф от 200 000 до 500 000 ₽.
- Принудительные работы либо лишение свободы до 3 лет.
Итоги: как всё сделать по закону
Чтобы избежать проблем:
- Заключите договор аренды. Он защитит и ваши права, и арендатора, а ещё подтвердит законность сделки.
- Оформите жильцам регистрацию. Если арендаторы живут дольше 90 дней и не подпадают под исключения, предоставьте им временную регистрацию.
- Не скрывайте доходы и платите налоги как физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель.