Как разделить одну квартиру на две

Создание двух самостоятельных квартир из одной может потребоваться, например, для сдачи в аренду либо распределения собственности между родственниками. Это небыстрый процесс, который требует тщательной подготовки. Вместе с юристом рассказываем, как это сделать по закону.

Юридические тонкости

В соответствии со статьёй 25 Жилищного кодекса РФ раздел квартиры фактически считается перепланировкой, то есть требует дополнительных согласований. Но в данном случае предусмотрено гораздо больше ограничений и условий.

Так, согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ и пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания, отвечать санитарно-техническим нормам и иным требованиям законодательства.

Перечень требований:

• Наличие инженерных коммуникаций (отопления, водоснабжения, вентиляции и др.) в каждой из образуемых квартир.
• Если санузлы переносятся в другое место, необходимо обеспечить их гидро-, шумо- и виброизоляцию, а также вентиляцию. При необходимости перекрытия под сантехническим оборудованием нужно усилить.
• Комнаты и вспомогательные помещения, кроме прихожей и коридора, должны быть достаточно просторными, чтобы в них можно было разместить необходимую мебель и оборудование. Жилые комнаты — от 8 квадратных метров, кухня — от 6.
• Стены и перегородки между квартирами должны обеспечивать звукоизоляцию не менее 50 дБ.
• Нельзя ухудшать условия проживания в доме, ограничивать доступ к инженерным коммуникациям, ослаблять несущие конструкции или увеличивать нагрузку на них. Запрещено уменьшать или перекрывать вентиляционные каналы, демонтировать вентиляционные и технические короба.
• Обязательно наличие естественного освещения в жилых помещениях и отдельного входа в каждую квартиру.
• В двухуровневых квартирах санузел или ванную нельзя размещать над комнатами, но можно над кухней.
• Нельзя переносить радиаторы отопления на балконы, лоджии или террасы, объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами, а также объединять балконы и лоджии с внутренними помещениями. Не разрешается изменять или ликвидировать оконные и дверные проёмы во внешних стенах и крыше, если это ослабляет несущие конструкции дома.

Этапы раздела квартиры

1. Предварительная оценка и проектирование

Первый шаг — технический анализ возможности раздела. Для этого нужно заказать технический паспорт квартиры. Его можно получить:

• В Росреестре
• В МФЦ
• Через региональный портал госуслуг

Важно! Так как фактически будет образовано два объекта недвижимости, комплект документов необходим для каждой из будущих квартир.

Далее потребуется проект перепланировки. Его разрабатывают специалисты, состоящие в реестре саморегулируемых организаций (СРО). Проект включает графическую часть, текстовое описание и техническое заключение о допустимости раздела.

2. Согласование перепланировки

Для этого необходимо собрать следующие документы:

• заявление на перепланировку жилого помещения,
• правоустанавливающие документы на квартиру,
• технический паспорт квартиры,
• проект перепланировки,
• письменное согласие всех собственников (или членов семьи при социальном найме),
• согласие управляющей компании или организации по электроснабжению и при необходимости газовой службы.

Если в процессе раздела используется часть общего имущества (например, тамбур), потребуется получить согласие общего собрания собственников квартир в доме и составить соответствующий протокол.

Подать документы можно:

• через МФЦ;
• напрямую в уполномоченный орган в регионе. В каждом субъекте он разный. Например, в Москве это Мосжилинспекция, а в Санкт-Петербурге — Межведомственная комиссия.

Срок рассмотрения — до 45 дней. Если разрешение не получено, отказ можно обжаловать в суде. Разрешение действует 1 год. Если в этот срок работы не завершены, продлите его, подав заявление в тот же орган.

3. Завершение работ и регистрация

После завершения работ необходимо пригласить кадастрового инженера для осмотра и составления технического плана. После этого можно обратиться в орган, выдавший разрешение на перепланировку, чтобы получить акт о завершении. Это делается лично, через МФЦ или региональный портал госуслуг.

Потребуются следующие документы:

• запрос об оформлении приёмочной комиссией акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения;
• документ, удостоверяющий личность собственника;
• журнал производства работ;
• техплан квартир.

Комиссия должна провести осмотр в течение 10 дней и выдать акт о завершённой перепланировке в нескольких экземплярах. Одну из копий нужно направить в Росреестр для того, чтобы внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости. К нему нужно приложить ещё несколько документов:

• документ о праве собственности на исходную квартиру;
• технический план после перепланировки;
• соглашение о разделе объекта недвижимости, если квартира находится в собственности нескольких лиц;
• акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта.

В течение 7–9 рабочих дней после подачи право собственности на старую квартиру будет аннулировано, а на два новых объекта — зарегистрировано. После этого процесс будет считаться завершённым.

Что грозит за незаконный раздел

Согласно статье 29 ЖК РФ перепланировка, проведённая без согласования органов местного самоуправления, наказывается штрафом до 2500 рублей. От собственника также потребуют привести помещение в прежний вид. Если это не будет сделано в установленный срок, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

Незаконная перепланировка может быть узаконена через суд, но это трудоёмкий и не всегда успешный процесс.

Что делать, если нужно продать квартиру в ипотеке