Субаренда недвижимости: что такое, как оформить договор и избежать рисков
В 2025 году россияне стали чаще сдавать в аренду недвижимость: только за первый квартал было опубликовано около 101 тысячи объявлений. При этом помещения сдают не только собственники, но и временные жильцы — это возможно, если оформить договор субаренды или поднайма. Рассмотрим подробнее, что это такое, в чём отличия от обычной аренды и есть ли какие-либо нюансы, о которых важно знать при поиске жилья.
Что такое субаренда и поднаём
Субаренда и поднаём — это разновидности имущественного договора, при котором действующий арендатор сдаёт помещение или его часть третьему лицу. В это время основной договор аренды продолжает действовать, а ответственность перед собственником объекта по-прежнему несёт первоначальный арендатор.
Например: арендатор снял у собственника трёхкомнатную квартиру, в одной из комнат он живёт сам, вторую сдаёт посуточно, а третью — долгосрочно. Поскольку недвижимость ему не принадлежит, с субарендаторами он заключил договор поднайма. По этой же аналогии можно оформить договор субаренды коммерческого помещения (например, офисов).
Основные понятия: кто такой субарендатор и субарендодатель
Чтобы было легче разобраться в имущественных отношениях, перечислим основные понятия:
- Субаренда и поднаём — повторная сдача в аренду жилого или коммерческого помещения либо его части. Понятие «субаренда» обычно применяется к нежилым помещениям, «поднаём» — к домам, квартирам и комнатам.
- Собственник или арендодатель — владелец помещения.
- Первичный арендатор — тот, кто заключил договор аренды с собственником объекта.
- Субарендодатель — первичный арендатор, который сдаёт помещение по договору субаренды или поднайма.
- Субарендатор — тот, кто снимает помещение по договору субаренды или поднайма.
Различия аренды и субаренды
Форма имущественных договоров практически идентична, разница заключается лишь в структуре взаимоотношений и составе участников сделки. Так, при аренде договор оформляется напрямую между собственником помещения (арендодателем) и первичным арендатором.
При субаренде же заключаются два договора:
- Первый — между собственником и первичным арендатором.
- Второй — между первичным арендатором (он становится субарендодателем) и третьим лицом (субарендатором).
В этом случае собственник помещения взаимодействует исключительно с первоначальным арендатором. Субарендатор, в свою очередь, не несёт никакой ответственности перед владельцем недвижимости — за все обязательства перед ним отвечает субарендодатель.
Какую недвижимость можно и нельзя сдать в субаренду
Потенциально в субаренду можно сдать почти любую недвижимость, если на это не установлен прямой запрет — абсолютный (по закону) или относительный (по договору аренды).
Что можно сдать в субаренду
- Коммерческую недвижимость. Офисные помещения, склады, торговые площади, производственные помещения и целые предприятия.
- Нежилые помещения. Например, кладовые и машино-места.
- Жилые помещения. Квартиры, дома, коттеджи, комнаты и даже койко-места.
- Земельные участки. Но предварительно нужно изучить все нюансы — они прописаны в статье 22 Земельного кодекса РФ.
- Лесные участки. Есть исключения, поэтому сначала ознакомьтесь со статьёй 72 Лесного кодекса РФ.
Что нельзя сдать в субаренду
- служебные квартиры;
- жилые помещения в общежитиях;
- государственные и муниципальные лесные участки, которые были сданы в аренду по итогам аукциона или конкурса;
- земельные участки сельхозназначения, предоставленные в аренду гражданину или фермерскому хозяйству;
- участки, которые были переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц;
- объекты, которые находятся в особых экономических зонах.
Важно! Запрет на сдачу недвижимости в субаренду может быть установлен собственником объекта в индивидуальном порядке.
Нужно ли получать разрешение собственника на субаренду и поднаём
По закону сдать жилое или коммерческое помещение в субаренду можно только с согласия собственника. Но есть исключение: земельные участки можно пересдать без предварительного согласия собственника, если прямого запрета на это нет в основном договоре. Однако, чтобы избежать проблем, о состоявшейся сделке всё же следует сообщить арендодателю.
Как составить договор поднайма и субаренды
Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ договор субаренды заключается по аналогии с договором аренды, договор поднайма — с договором найма. Но перед оформлением документа нужно получить письменное согласие собственника, если в основном договоре не указано обратное.
Как законно сдавать квартиру в аренду
В самом договоре пересдачи недвижимости следует указать:
- сведения о собственнике объекта, первичном арендаторе и субарендаторе;
- реквизиты основного договора аренды;
- предмет договора с точным описанием (например, «комната площадью 22 кв. м»);
- период, на который заключается договор;
- размер платы и периодичность выплат за помещение;
- особенности: ограничения, права и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.
Обратите внимание: первичный арендатор не может передать субарендатору больше прав, чем имеет сам по договору аренды. При нарушении условий основного договора (любым лицом) собственник вправе расторгнуть оба договора. Также нужно учесть, что срок действия договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды.
Коротко о главном: что такое субаренда
- Субаренда и поднаём — пересдача недвижимости третьему лицу.
- Для заключения договора субаренды или поднайма необходимо предварительное разрешение собственника, если иное не прописано в договоре аренды.
- Некоторую недвижимость нельзя сдавать по договору субаренды или поднайма. Например, запрет обычно распространяется на служебные квартиры и объекты, которые находятся в особых экономических зонах.
- Запрет на сдачу объектов в субаренду может быть установлен собственником объекта в индивидуальном порядке.
- Форма имущественных договоров аренды и субаренды практически идентична.
- При заключении договора субаренды ответственность перед собственником объекта несёт первичный арендодатель.
- Договор субаренды или поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок действия основного договора аренды.