Как проверить риелтора перед сотрудничеством: документы, отзывы, договор
В 2025 году количество регистраций риелторского бизнеса в России выросло на 11,7% и стало максимальным за последние пять лет. Во многом потому, что из-за падения спроса на недвижимость собственники стали искать новые каналы продаж. Одновременно с этим увеличилось число мошенничеств на вторичном рынке. Разбираемся, как найти добросовестного риелтора и обезопасить себя от рисков.
За что отвечает риелтор
Риелтор — это посредник, который сопровождает сделки покупки и продажи жилья. Он связывает покупателя и продавца: ищет квартиры, клиентов, занимается продвижением и оценкой объектов. Более того, именно он проверяет документы перед заключением договора и предупреждает о возможных нюансах — обременениях, заниженной стоимости, банкротстве собственника.
Люди обращаются к нему, чтобы экономить время и не разбираться в юридических тонкостях. На риелторах завязано многое, что делает их клиентов уязвимыми к мошенническим схемам. Если выбрать недобросовестного специалиста, есть риск потерять деньги и даже жильё. Например, он может попытаться продать квартиру сразу нескольким претендентам, дать жертве не тот договор или попросить за свою работу аванс, не гарантируя реализацию объекта.
Чем опасны недобросовестные риелторы
Схемы встречаются как безобидные, так и серьёзные. В первом случае клиентов обманом заманивают на просмотр квартиры, не рассказывая всех деталей: что она расположена на первом этаже или что находится в долевой собственности, а другие владельцы о сделке не знают. Мы собрали несколько уловок, которые используют недобросовестные риелторы.
Для продавцов
- Притворяются покупателями, чтобы приехать на просмотр, заболтать клиента и навязать свои услуги.
- Берут задаток и пропадают или начинают просить ещё больше, потому что объект «сложный», а человек уже внёс предоплату.
- Используют неточные формулировки в договоре — фразы вроде «помощь в продаже» не гарантируют результат.
- Уговаривают снизить цену или сделать скидку, потом находят покупателей на полную стоимость и разницу забирают себе.
- Перекладывают на клиента часть своих обязанностей вроде проверки документов.
- Рассказывают про один договор, а потом просят подписать другой.
Для покупателей
- Скрывают или искажают информацию: незаконную перепланировку, расстояние до метро, наличие прописанных жильцов.
- Выкладывают фальшивые объявления. Когда им звонит потенциальный покупатель, предлагают другие варианты.
- Оформляют сразу несколько сделок купли-продажи. Кто первый зарегистрирует права собственности, станет владельцем.
- Подделывают документы и продают несуществующие квартиры.
- Отказываются показывать объект без предоплаты.
Если риелтор — участник различных преступных схем, он может продать квартиру, которая ранее была незаконно отчуждена у собственника, например путём подделки договоров, завещаний и других документов. В этом случае, купив её, гражданин рискует получить многолетние судебные споры и по итогу лишиться жилья и денег.
Юрий Александров директор юридической компании «А.Лигал»
Что лучше — частный риелтор или агентство
Многое зависит от бюджета. Частный специалист, скорее всего, обойдётся дешевле, чем представители агентства. Но есть мнение, что так риск попасть на недобросовестного риелтора выше. Хотя не все юристы с ним согласны.
С точки зрения качества услуг никакой разницы нет. В практике было много случаев, когда преступления и недобросовестные действия совершались сотрудниками крупных агентств, поэтому никаких дополнительных гарантий это не даёт, — рассказал юрист Юрий Александров.
Здесь нет универсального ответа. Сильный частный риелтор с опытом 10–15 лет может дать больше качества, чем крупная компания. Но у агентства есть инфраструктура: юрист, ипотечный брокер, маркетинговая поддержка, страхование профессиональной ответственности.
София Любимоваэксперт по недвижимости, основатель и директор агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ»
Перед заключением договора следует прочитать отзывы и посмотреть число успешных сделок. Если продаёте квартиру, лучше переплатить и выбрать организацию или специалиста с чистой репутацией.
Где найти хорошего риелтора
- Спросите знакомых. Если их сделки покупки или продажи жилья прошли успешно, вам могут порекомендовать специалиста.
- Проверьте сайт Российской гильдии риелторов. Там есть контакты специалистов и агентств из разных городов. Рядом с компанией расположен код индивидуального сертификата. Кроме того, на портале публикуют рейтинг качества услуг и отзывы потребителей.
- Зайдите на ресурсы, которые специализируются на недвижимости вроде «Циана» или Домклик. На них пользователи делятся, как прошли сделки, и выставляют оценки.
Как проверить риелтора
- Обратите внимание на документы. Например, у организаций можно запросить сертификат соответствия стандарту «Риелторская деятельность», а у частников — аттестат брокера или агента. Вся информация есть на портале Российской гильдии риелторов. Но помните, что эти бумаги необязательны, так что у хорошего специалиста их может и не быть.
Деятельность риелторов не требует лицензий. Контролирующих органов также нет. Проверить человека можно, исходя из имеющейся у вас информации о его деловой репутации, например, если он уже добросовестно оформил несколько сделок для знакомых или родственников. Также можно поискать данные по Ф. И. О. в интернете. Если риелтор совершал преступления, вы найдёте информацию об этом, — дополнил юрист Юрий Александров.
- Насторожитесь, если стаж работы небольшой. Проверьте, насколько давно зарегистрировано агентство, сколько сделок оно провело. Если всего одну, лучше подыскать другую организацию.
- Прочитайте отзывы на нескольких ресурсах. Но помните, что иногда их могут накручивать. Хорошо, если комментарии написаны в разное время и с подробностями.
- Проверяйте, выложены ли цены за услуги в открытый доступ. Если нет фиксированной цены даже за некоторые операции вроде заключения договора купли-продажи, появляется пространство для спекуляций.
Я советую сделать следующее: пробейте регистрацию ИП или юридического лица через открытые реестры ФНС, изучите судебную практику по фамилии или компании, попросите реальные кейсы сделок и отзывы клиентов (не только скриншоты, а живые контакты), внимательно прочитайте договор. В нём должно быть чётко прописано, за что специалист отвечает и в каком объёме, — отметила эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, практикующий риелтор, основатель и директор АН «Любимое» София Любимова.
Как определить недобросовестного риелтора
- Требует задаток. Оплату нужно проводить только за проделанную работу. Пока для объекта ищут покупателя, давать специалисту деньги вы не должны.
- Навязывается. Постоянно звонит по объявлению, приходит к вам под видом покупателя и предлагает услуги.
- Накручивает или чистит отзывы.
- Не хочет подписывать договор. Без этого документа вы не сможете оценить, добросовестно ли риелтор выполнил свою работу.
- Скрывает информацию об объекте. Например, не указывает, что он находится далеко от метро или рядом идёт стройка.
Ещё больше полезных материалов — в мессенджере Max.