5 ловушек и рисков при дарении квартиры
С 13 января 2025 года изменились правила дарения квартир — теперь все сделки с недвижимостью проходят только через нотариуса. Процедура стала более безопасной и формализованной, но у неё всё ещё остались риски. Разбираемся, что стоит учесть при передаче недвижимости родственникам.
Дарственная — что это
Её также называют договором дарения. С помощью документа можно безвозмездно передать имущество другому человеку: квартиру, дом, землю, машину, гараж, мастерскую и прочее.
Владелец недвижимости не должен просить ничего взамен (кроме права пожизненного проживания), иначе сделку сочтут куплей-продажей. Заключается она по взаимному соглашению сторон: некоторые отказываются от щедрых «подарков», потому что не хотят получать квартиру с обременениями.
Важно! Дарственную используют, чтобы быстро передать доли родственникам и избавить их от долгой процедуры наследования.
С какими рисками связано дарение квартиры
Эксперты Алёна Яковлева и Юрий Александров рассказали, какие риски стоит учесть при оформлении договора.
Для дарителя: не будет возможности передумать
Отменить сделку в большинстве случаев нельзя, особенно если вы просто поменяли своё мнение. По Гражданскому кодексу РФ расторгнуть договор во внесудебном порядке получится, только если:
- На жизнь человека покушались. Ему наносили побои, угрожали расправой, чтобы получить недвижимость.
- Одаряемый умер раньше дарителя (условие нужно отдельно прописать в документе). После смерти участника сделки обратитесь в Росреестр с подтверждающими справками, и вам вернут квартиру.
Ещё вариант — признать договорённость недействительной через суд. Подробнее об этой процедуре расскажем в следующих пунктах.
Закон предусматривает ограниченные основания для отмены дарения. Просто передумать не получится.
Алёна Яковлеваоснователь и управляющий партнёр ГК «РосКо»
Для дарителя: вы потеряете права на жильё
Подаренную недвижимость больше не получится продать, обменять или передать по наследству. Особенно осторожными стоит быть тем, кто не закрепил в договоре право на пожизненное проживание. Потом из-за спора с новым собственником вы рискуете остаться без крыши над головой.
Для одаряемого: сделку могут признать недействительной
Родственники бывшего владельца имеют право оспорить договор через суд. Обычно к подобным мерам прибегают, если:
- Имело место давление, в том числе когда человеку предлагали заключить договор обманным путём. Допустим, мошенники сказали, что нужно поставить подпись в заявлении на капремонт многоквартирного дома, а это оказалась дарственная.
- Собственник недееспособен. Потребуется доказать, что он не отдавал себе отчёт в произошедшем.
- Новый владелец испортил подаренное имущество, например снёс дачный дом, чтобы построить новый. В целом под запретом любые действия, которые приводят к утрате недвижимости.
- Сделка оказалась фиктивной, когда под видом дарения квартиру продали за наличные.
- Один из супругов был против оформления дарственной, касается только купленной в браке недвижимости.
- Человек оформил дарственную, а потом в течение трёх лет инициировал банкротство.
Ещё дарение оспаривают, если его совершили несовершеннолетние, работники образовательных или медицинских организаций, а также лица, замещающие государственные должности.
Юрий Александров директор юридической компании «А.Лигал»
Для одаряемого: квартира может оказаться с обременениями
В договоре владелец недвижимости имеет право указать, что будет проживать в доме до своей смерти. Если вы согласитесь на сделку, придётся выполнить эти требования.
Кроме того, иногда банки разрешают передавать залоговое и ипотечное имущество. Обязанности по выплате кредита останутся на заёмщике. Но стоит понимать, что у нового владельца могут забрать квартиру, если даритель вдруг перестанет платить.
Когда у предыдущего собственника накопились долги по коммуналке, управляющая компания приходит с этим вопросом к новому хозяину жилья. Оспаривать требования УК придётся в суде.
Для всех: конфликты в семье
Даже если процедура передачи имущества прошла по всем правилам, родственники бывшего владельца могут пытаться оспорить сделку. Пока будут длиться судебные разбирательства, пользоваться подаренной квартирой станет проблематично. Иногда подобные дела идут долго, и людям годами приходится защищать своё право собственности.
Когда стоит отказаться от дарственной
Выберите другой способ передачи имущества, если для вас важно:
- Сохранить за собой право передумать.
- Дальше жить в своей квартире.
В качестве альтернативы выберите завещание — разница в том, что родственник вступит в собственность после вашей смерти, поэтому вы защитите себя от возможных рисков. В документе разрешено указать условия: пожизненное содержание, компенсацию расходов на лечение. Ещё можно прописать, например, что сын получит квартиру, когда окончит университет.