Доли в квартире: что такое, как оформить, какие есть особенности владения
Владельцы долей в квартире должны хорошо понимать свои права и обязанности, чтобы правильно управлять имуществом и избежать возможных проблем. Совместно с экспертами разберёмся, что такое долевая собственность, чем она отличается от общей совместной и в чём особенности владения долями.
Что такое доли в квартире
Доли или долевая собственность — разделение права на жилое помещение между несколькими владельцами. При такой форме собственности каждому владельцу принадлежит определённая доля имущества, выраженная в процентах или частях.
Фактически обладатель доли в квартире вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, но при этом пользоваться жильём он может лишь в рамках своего участия в общем имуществе.
Дополнительно отметим, что есть два вида долей:
- Реальные доли — выделены физически, представляют собой отдельную комнату или пространство.
- Идеальные доли — указаны в виде дроби (например, 1/2, 1/3), без точной привязки к какой-либо конкретной комнате.
Пример «идеальных долей»: двое собственников владеют равными долями по 50 м² в квартире площадью 100 м², причём доли не связаны с конкретными комнатами. Оба имеют право пользоваться всей квартирой, но при этом обязаны учитывать мнение другого собственника перед принятием любых решений.
Алёна Яковлеваоснователь и управляющий партнёр ГК «РосКо»
В чём отличие долевой собственности от общей совместно
Главное различие заключается в следующем: при долевой собственности каждому владельцу официально принадлежат конкретные доли (например, 1/2), а при общей совместной собственности такого разделения нет — квартира принадлежит нескольким лицам и распоряжаться ею можно только вместе с другими собственниками.
Екатерина Аличееваадвокат, медиатор и налоговый консультант
Есть и другие различия между этими формами собственности:
- Распоряжение имуществом. Владелец доли вправе продать свою часть, предварительно предложив её другим совладельцам. Если никто из них не сможет или не захочет воспользоваться правом преимущественного выкупа, продавец может передать долю третьему лицу (без разрешения). При совместной собственности любое распоряжение объектом (продажа, дарение, залог) осуществляется только с согласия других собственников.
- Порядок налогообложения. Для каждого участника долевой собственности налогообложение проводится отдельно (в размере соответствующей доли). При общей совместной собственности сумма налога делится поровну.
Сколько может быть долей в квартире
Количество долей в квартире законодательно не ограничивается, но при заключении сделок запрещено создавать новые доли размером менее 6 м² общей площади на каждого собственника — об этом гласит статья 30 Жилищного кодекса РФ.
Это правило было введено относительно недавно, в 2022 году, Федеральным законом № 310. Нововведение направлено против практики создания «резиновых» квартир и манипуляций с микродолями. Важно помнить, что эта мера ограничивает создание новых мелких долей в ходе сделок (купля-продажа, дарение, раздел), но ранее оформленные микродоли сохраняют свою законность, — пояснила Алёна Яковлева.
Помимо прочего, наличие долей менее 6 м² остаётся правомерным, если:
- их получили по наследству;
- они были выделены детям при покупке недвижимости с использованием материнского капитала;
- они возникли в процессе приватизации жилья.
Как оформить долю в квартире
Чаще всего появление долей связано с разделом имущества. К примеру, они могут образоваться:
- после развода и раздела совместно нажитой собственности;
- при получении наследства несколькими лицами;
- в результате приобретения права собственности по судебному решению.
Чтобы оформить долю в квартире, потребуется основание — это могут быть договор купли-продажи, дарение, вступление в наследство, брачный договор или решение суда. Если оно есть, можно подавать заявление в Росреестр и оформлять право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Процедура довольно простая, если нет разногласий среди других собственников.
Дмитрий Ростовскийарбитражный управляющий с опытом работы более 10 лет
На практике, если владельцы смогут самостоятельно договориться о долях, оформление будет выглядеть следующим образом:
- Тот, кто хочет приобрести долю, согласовывает её размер с другими собственниками.
- Все участники заключают письменное соглашение, после чего его заверяют у нотариуса.
- Новый участник обращается в Росреестр (можно через МФЦ) для регистрации права собственности на долю.
- Заявитель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право на долю.
Если сторонам не удаётся достичь договорённости о выделении доли или определении её размеров, вопрос разрешается исключительно через суд.
Как правильно подать иск в суд
Как оплачивать услуги ЖКХ, если в квартире несколько долей
Чаще всего при долевой собственности управляющая компания (УК) присылает единую платёжную квитанцию. В таком случае оплата производится одним платежом независимо от количества совладельцев. Как правило, они договариваются между собой самостоятельно.
Если владельцы долей хотят платить за ЖКУ раздельно, каждый может потребовать заключения отдельного договора и выдачи индивидуальной квитанции в УК. Но сначала нужно получить согласие всех совладельцев. Если же договориться не удаётся, заинтересованный собственник вправе обратиться в суд с требованием определить порядок и размеры взносов на оплату коммунальных услуг.
Владимир Попов доцент кафедры частного права ГУУ
Особенности долевой собственности
Среди наиболее важных особенностей можно выделить:
- Преимущественное право покупки. По закону, чтобы продать свою долю, владелец обязан сначала предложить её другим совладельцам по той же цене и на тех же условиях, что и сторонним покупателям.
- Регистрация сделки. Любые сделки с недвижимостью, в которой есть доли, требуют нотариального удостоверения. Например, если другие совладельцы разрешат вам продать свою долю, вы должны будете заверить согласие каждого из них у нотариуса.
- Сдача недвижимости в аренду. Если квартиру, в которой у вас есть доля, сдают в аренду, вы имеете право получать доход — он пропорционален вашей доле.
- Плата за ремонт и содержание. Расходы на любые работы должны быть поделены согласно размерам долей, если иное не установлено письменным соглашением.
- Налог на недвижимость. При долевой собственности тоже нужно платить налог. Он начисляется на весь объект недвижимости, но каждый владелец уплачивает его пропорционально своей доле (по отдельному извещению).
- Нюанс с материнским капиталом. Если покупаете квартиру под материнский капитал, вы обязаны выделить в этом жилье доли детям. Позже, если захотите продать такую квартиру, придётся получить одобрение органов опеки, иначе сделка не пройдёт регистрацию.
Соблюдайте законы и учитывайте интересы других владельцев долей, чтобы избежать судебных разбирательств. Приведу пример показательного случая: в Ростове-на-Дону брат и сестра имели квартиру в равной долевой собственности. Когда сестра продала свою половину постороннему покупателю, не поставив брата в известность, новый владелец не смог въехать. Её брат, узнав о сделке, обратился в суд и добился признания её недействительной, после чего сам выкупил долю сестры по прежней стоимости, — поделился Дмитрий Ростовский.