Пенсионерки придумали новую схему мошенничества с арендой. Что известно?
Недавно раскрыли мошенническую схему по продаже квартир, получившую название «Эффект Долиной». Теперь же злоумышленники перешли и на рынок долгосрочной аренды: пожилые собственники сдают квартиры на продолжительный период, получают залог и оплату вперёд, а спустя некоторое время возвращаются жить обратно, отказываясь при этом вернуть полученные средства. Совместно с экспертами разобрали этот кейс, чтобы понять, как можно защититься от пенсионеров-аферистов.
В чём заключается мошенническая схема с арендой
На рынке долгосрочной аренды жилья появилась новая мошенническая схема. Пожилые собственники, действуя самостоятельно или через риелторов, сдают квартиры на длительный срок, берут залог и предоплату за несколько месяцев вперёд, а вскоре возвращаются жить обратно. Впоследствии пенсионеры ссылаются на недееспособность или отсутствие альтернативного жилья, чтобы аннулировать сделку и не возвращать полученные деньги.
Подобный инцидент произошёл в Калининграде: 76-летняя пенсионерка сдала через посредника квартиру в долгосрочную аренду, взяла залог и аванс за несколько месяцев, а затем внезапно вернулась туда пожить с вещами. Женщине пытались объяснить, что, согласно условиям договора, подобные действия считаются незаконными. Однако пенсионерка настаивала, что это её собственность и она имеет право там проживать одновременно с арендаторами.
По закону арендодатель не вправе самовольно вернуться жить в сданную в аренду квартиру. Такие действия нарушают условия договора аренды (или найма) и права арендатора на свободное использование жилого помещения.
Александр Бударагинюрист, руководитель юридической группы «Юристы Бударагин А.А. и партнёры»
Под видео, снятом жильцами, комментаторы утверждали, что старушку надо понять, ведь она «не осознаёт своих действий» — именно на таких сентиментальных аргументах и строится мошенническая схема. В аналогичных ситуациях важно понимать, что между сторонами был заключён договор, который нужно соблюдать. Его можно расторгнуть, но только на законных основаниях.
Сообщается, что пожилая собственница вернула залог, но судьба комиссионных агента и арендной платы осталась неизвестной. Вероятно, их не вернули, а сами жильцы были вынуждены в сжатые сроки искать новое жильё.
Может ли арендодатель вернуться жить в сданную квартиру
Собственник не может без разрешения постояльцев приходить или вовсе вернуться жить в квартиру, которую сдал в аренду. Подобные действия нарушают право постояльца на неприкосновенность жилища, гарантированное Жилищным кодексом РФ.
При заключении договора аренды жилого помещения собственник сохраняет право собственности, но передаёт жильё во владение и пользование другому лицу. Договор определяет взаимные права и обязанности сторон: арендатор получает право свободно пользоваться и проживать в арендованной квартире, а арендодатель при этом не должен нарушать законные интересы арендатора.
Олег Черкасовведущий юрист ЕЮС
При желании собственник может расторгнуть договор найма, но о своём решении он должен предупредить. Только после того, как жильцы съедут, арендодатель сможет вернуться в квартиру.
В договоре обычно указывается срок, в течение которого одна сторона должна уведомить другую о досрочном расторжении договора. Чаще всего это один месяц, — пояснил Олег Черкасов.
Если же собственник хочет просто прийти в квартиру с проверкой, он должен сперва согласовать свой визит с арендаторами. Как правило, в договоре найма указаны сроки, за которые нужно уведомить жильцов.
Что делать, если арендатор не хочет съезжать и не платит
Что делать, если стали жертвой такой схемы
Если арендодатель, не совершив предварительно действий по расторжению договора, вселится обратно в квартиру, его действия могут квалифицироваться в суде как самоуправство (статья 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (статья 139 УК РФ). В зависимости от обстоятельств виновному лицу грозит уголовное наказание вплоть до пяти лет лишения свободы, — рассказал Олег Черкасов.
Но чтобы отстоять свои права, сначала придётся доказать виновность собственника. Для этого важно грамотно заключить договор найма, чётко указав сроки уведомления о досрочном расторжении. Если арендодатель нарушит условия, прописанные в этом документе, а также ваше право на неприкосновенность частной жизни, вызывайте полицию и фиксируйте происходящее на видео, предупредив об этом собственника.
Если владелец квартиры нарушает условия договора, жильцы вправе обратиться в суд с иском о защите своих прав. Например, в нём можно попросить признать действия арендодателя незаконными и устранить препятствия в пользовании жилым помещением, — объяснил Александр Бударагин.
Как правильно подать иск в суд
Давайте подытожим. Если вы стали жертвой подобной мошеннической схемы:
- Уведомите арендодателя, что он нарушает ваши законные права, а его действия могут повлечь уголовную ответственность.
- Начните фиксировать происходящее на видео.
- Вызовите полицию по номеру 102 или 112.
- Если решить проблему не удалось, внимательно изучите договор об аренде и подайте исковое заявление в суд.
Советы: как обезопасить себя при аренде квартиры
Чтобы обезопасить себя от мошеннических схем с арендой недвижимости, следуйте этим рекомендациям:
- Убедитесь, что у арендодателя есть право сдавать жильё. Попросите предоставить свежую выписку из ЕГРН, а также разрешение на аренду помещения от других владельцев (если они есть) или собственника (если квартиру сдаёт субарендодатель).
- Проверьте, включён ли собственник в реестр банкротов. Это можно сделать на сайте Федресурс. Учтите, что статус банкротства влияет на правовые последствия сделки. Например, недвижимость должника может находиться под арестом или взыскиваться кредиторами в рамках процедуры реализации имущества.
- Составьте подробный письменный договор найма. Укажите сроки уведомления о посещении и расторжении договора. Обязательно заверьте документ у нотариуса.
Практика показывает, что лучшая защита от неправомерных действий собственника — грамотно составленный договор найма. Если в документе учтены интересы арендатора и чётко прописаны права и обязанности сторон, это существенно ограничит произвол арендодателя, — подчеркнул Олег Черкасов.
- Не вносите сразу оплату за несколько месяцев вперёд. Если это неизбежно, пропишите в договоре условия и сроки возврата средств.
- Производите оплату переводом. Так будет проще доказать, что вы передали собственнику определённую сумму денег.
- Познакомьтесь с участковым полицейским. При возникновении конфликта вы сможете обратиться к знакомому сотруднику правоохранительных органов.
- При возникновении сомнений обращайтесь к юристу. Услуги специалиста обойдутся дешевле судебных издержек.
По закону при долгосрочной аренде (от года) следует зафиксировать факт подписания договора аренды и внести данные о нём в Росреестр. Это позволит дополнительно защитить права нанимателя, — напомнил Александр Бударагин.
Покупка квартиры у пожилых: как не стать жертвой нового мошенничества