Долина пообещала вернуть деньги Лурье. Почему только сейчас и как другим обезопасить себя?
История с квартирой Ларисы Долиной в московских Хамовниках вновь получила развитие: 5 декабря, спустя 1,5 года после отменённой сделки и ряда судебных заседаний, певица заявила, что готова вернуть покупательнице деньги. Разберёмся, почему суд изначально вернул жильё Долиной, как дело развивается сейчас и что важно знать тем, кто планирует купить жильё.
Как стартовал конфликт: с чего всё началось
В 2024 году Лариса Долина стала жертвой телефонных мошенников. Ей позвонили люди, представившиеся сотрудниками спецслужб, и убедили принять участие в «операции» по задержанию преступников, которые хотят похитить её имущество. В рамках этой легенды певица согласилась провести фиктивную продажу своей элитной квартиры в центре Москвы.
Фактически всё выглядело как обычная сделка:
- квартира была выставлена на продажу через риелторов;
- потенциальная покупательница, Полина Лурье, приехала на осмотр;
- ей всё подошло — она внесла задаток и подписала предварительный, а затем и основной договор купли-продажи;
- расчёт Лурье произвела наличными.
После сделки Долина передала полученные от продажи жилья 112 млн ₽ мошенникам — часть она перевела на «безопасные счета», часть отдала курьерам. Рыночная стоимость квартиры при этом была выше — около 149 млн ₽.
Проблемы возникли, когда Лурье попросила освободить квартиру. Долина уезжать отказалась: она считала жильё своим и при этом сообщила, что вернуть деньги не может, — их забрали злоумышленники.
В итоге обе стороны подали иски:
- Долина требовала признать сделку недействительной.
- Лурье — выселить и выписать артистку и её семью из купленной квартиры.
Что решил суд
Суды трёх инстанций — районный, городской и кассационный — поддержали Долину. Они:
- признали сделку недействительной;
- восстановили право собственности Долиной на квартиру;
- отказали Лурье в требованиях о выселении певицы и передачи ей жилья.
В результате до сих пор покупательница остаётся и без квартиры, и без уплаченных средств.
Почему сделку отменили
Ключевой аргумент суда — Долина заключила договор, будучи введённой в заблуждение и под влиянием третьих лиц. Закон позволяет отменить сделку, если человек совершал определённые действия, не понимая, к чему они могут привести, и при должной осмотрительности отказался бы от них.
Суд фактически признал: квартира была продана в условиях давления и манипуляций, при явном дисбалансе в пользу другой стороны и на условиях, которые нельзя назвать разумными для собственника её уровня. В такой логике включается статья о неспособности человека в момент сделки понимать значение своих действий.
Павел Оверченкоруководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers
Причём в рамках уголовного дела Долина прошла психолого-психиатрическую экспертизу, которая официально подтвердила, что она находилась под сильным давлением преступников и была «психически неустойчива».
Мошенники убедили Долину, что она участвует в спецоперации, что всё проходит в обстоятельствах строжайшей секретности и что ей нужно выполнить конкретные инструкции: продать квартиру и перевести деньги на специальные счета. Суд поверил, что певица находилась в стрессовом состоянии, в панике и не отдавала себе отчёта в действиях. Формально выходит, что она не хотела продавать жильё, её просто запугали. Из-за этого суд отменил сделку.
София Любимоваэксперт по недвижимости, основатель и директор агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ»
В законе есть ещё одно важное обстоятельство для отмены сделки: заблуждение продавца должно быть распознаваемым для покупателя. То есть человек, который приобретает жильё, должен понимать, что сделка заключается на странных условиях либо продавец ведёт себя подозрительно.
Отсюда вытекает вопрос о статусе покупателя и его добросовестности. Формально Полина Лурье принесла деньги, заключила договор, зарегистрировала право, то есть сделала всё “как положено”. Но суд смотрит шире: анализирует цену относительно рынка, скорость оформления, роль посредников, состояние продавца, общую “странность” обстоятельств. И приходит к выводу: разумный человек в такой ситуации должен был насторожиться. Когда суд видит, что покупатель явно закрыл глаза на красные флажки ради выгодной цены, он перестаёт воспринимать его как добросовестного приобретателя. Это не значит, что покупателя объявляют мошенником, но лишают главного щита — защиты по линии добросовестности, которая позволяла бы сохранить жильё даже при проблемах с прошлой историей объекта, — объясняет Павел Оверченко.
Должна ли была Лурье заподозрить неладное
Долина в своём иске указывала, что покупательница была зарегистрирована как индивидуальный предприниматель, занимающийся управлением недвижимостью.
По статье 302 Гражданского кодекса при оспаривании сделки особенно важна добросовестность покупателя. В данном деле из-за комплекса причин суд пришёл к выводу, что покупателя нельзя однозначно признать добросовестным. Главная причина — её профессиональная деятельность: она риелтор и должна разбираться в особенностях срочных продаж недвижимости и связанных с этим рисках.
Владимир Попов доцент кафедры частного права ГУУ
В частности, Лурье должна была обратить внимание на такие тревожные сигналы:
- Долина не освободила квартиру до сделки и не сняла с регистрации ни себя, ни членов семьи, включая несовершеннолетнего ребёнка.
- Цена квартиры была заметно ниже рыночной.
- Поведение продавца было неоднозначным и могло вызвать дополнительные вопросы.
Суды не пришли к однозначному выводу, что Лурье точно знала о заблуждении Долиной. Однако раз сделка была отменена, они фактически признали: поводы насторожиться у покупательницы были.
Почему покупательнице не вернули деньги за квартиру
Когда сделку признают недействительной, обычно включается стандартный механизм — двусторонняя реституция. Каждая сторона возвращает другой всё, что получила: покупатель — недвижимость, продавец — деньги. То есть выглядит это так, как будто сделки и не было. Однако в истории с Долиной суд применил одностороннюю реституцию: квартиру вернули артистке, а вот требование покупательницы о взыскании уплаченных денег оставили без удовлетворения.
В этой ситуации суд установил, что продавец денег не получил. Поэтому именно с мошенников покупателю и нужно требовать свои средства обратно. Тем более параллельно шло уголовное дело против сообщников злоумышленников, обманувших Долину. Покупатель имеет право взыскать уплаченную сумму и убытки с этих осуждённых. Хотя понятно, что получить всё обратно в полном объёме вряд ли получится, — объясняет Владимир Попов.
То есть суд постановил, что взыскивать потерянные деньги Лурье следует не с Долиной, а с преступников, участвовавших в мошеннической схеме.
Раз Долина денег не получала, то, выходит, и возвращать ничего не обязана. Суд указал, что требовать компенсацию нужно с мошенников. Но проблема в том, что они неизвестны, пойманы не все, и неясно, вернут ли хоть что-то. По последним данным, задержали лишь некоторых причастных (это, по сути, пешки). Курьер, человек, через которого передавали деньги, и ещё несколько лиц, получивших по 10 000–20 000 ₽ за выполнение отдельных поручений. Главных организаторов, конечно, не нашли и вряд ли найдут, — добавляет София Любимова.
Сложившаяся ситуация вызвала громкий общественный резонанс: многих, в том числе политических деятелей, возмутило то обстоятельство, что практически любой покупатель на рынке жилья может оказаться в положении Лурье: остаться и без денег, и без квартиры.
Если смотреть на ситуацию по-человечески, всё выглядит крайне несправедливо. Одна сторона осталась в безопасности и с квартирой, а другая потеряла всё, хотя действовала законно. Теперь покупательнице, вероятно, годами придётся судиться, чтобы хоть что-то вернуть, — отмечает София Любимова.
Как дело Долиной обстоит сейчас
На фоне критики и общественной дискуссии 5 декабря в эфире программы «Пусть говорят» на Первом канале Лариса Долина публично заявила, что стала жертвой мошенников, но намерена найти способ компенсировать Полине Лурье утраченные средства. Юристы артистки ещё раньше предложили Лурье досудебное урегулирование — поэтапное перечисление средств в течение нескольких лет.
Однако адвокат покупательницы Светлана Свириденко подчеркнула, что слова Долиной не дают ясности ни по срокам, ни по механизму возврата 112 млн ₽. Поэтому пока Лурье продолжит добиваться пересмотра решения дела в Верховном суде. Заседание назначено на 16 декабря.
Как снизить риски при покупке квартиры: что важно знать россиянам
Эта история показала, что, даже если сделка выглядит законной и прошла регистрацию в Росреестре, это ещё не гарантия защиты. Многие теперь обсуждают этот случай и говорят, что после такого становится страшно покупать жильё. Потому что получается, что можно сделать всё правильно и всё равно остаться ни с чем. Поэтому важно помнить об определённых правилах, как обезопасить себя, — подчёркивает София Любимова.
Такие кейсы действительно радикально повышают требования к качеству проверки сделки. Одной выписки из ЕГРН и беглого просмотра документов теперь, очевидно, мало: нужно фиксировать вменяемость продавца, понимать его мотивацию, исключать участие серых помощников, работать только через прозрачные расчётные инструменты, — добавляет Павел Оверченко.
Рассмотрим ключевые меры, которые реально снижают вероятность возникновения судебных споров.
Проверьте окружение продавца
Иногда именно третьи лица-«помощники» оказываются инициаторами будущих исков. Поэтому важно:
- Обращать внимание на тех, кто участвует в переговорах. Особенно если на встречах присутствуют посторонние люди — не родственники и не риелторы.
- Выяснить, знает ли семья продавца о сделке. Часто мошенники запрещают своим жертвам рассказывать родным, что они «участвуют в секретной операции». Поэтому по возможности зафиксируйте, что родственники осведомлены о продаже и не замечают давления на своего близкого. Фиксация может быть любой: видео, письменное подтверждение, нотариально заверенное заявление. В противном случае в суде родственники могут заявить, что их близкий был дезориентирован и не мог подписывать договор.
Полезно поговорить и с соседями — они иногда становятся ценными свидетелями: действительно ли человек планировал и хочет продать своё жильё или же это желание возникло у него спонтанно.
Оцените поведение и состояние продавца
Будьте особенно внимательными, если речь о пожилом собственнике. Обратите внимание:
- может ли он адекватно объяснить условия сделки;
- понимает ли последствия продажи;
- способен ли рассказать, кто был инициатором решения о продаже;
- готов ли поделиться своими планами на будущее после сделки: например, где и с кем будет жить.
Не стесняйтесь запросить справку из ПНД. Но учтите, что документ должен быть выдан специалистом нужной квалификации.
Убедитесь, что выставленная цена адекватна
Существенно заниженная цена — почти всегда повод насторожиться. Дело Долиной это подтверждает. Низкая стоимость может означать:
- давление на собственника;
- попытку скрыть юридические проблемы;
- подготовку будущего оспаривания сделки.
Если вас торопят, будьте вдвойне осторожны: в спешке легко упустить важные детали, которые впоследствии станут решающими.
Пользуйтесь услугами нотариуса
Нотариус оценивает состояние продавца, подтверждает его дееспособность и понимание сделки. Это мощная защитная мера. При подписании акта приёма-передачи обязательно запишите процесс на видео и пригласите свидетелей.
Используйте безопасные расчёты
Как отмечают эксперты, в ситуации с Долиной Лурье совершила критическую ошибку: передала деньги наличными. Поэтому оптимальный инструмент в совершении сделок с недвижимостью — аккредитив. Банк в таком случае блокирует средства и перечисляет их продавцу только после выполнения всех условий договора. Это полностью исключает вмешательство третьих лиц и делает расчёты прозрачными и контролируемыми.
Добавьте дополнительный пункт в договор купли-продажи
В договор можно добавить пункт, где продавец подтверждает, что продаёт квартиру добровольно, в своих интересах и не действует по указанию третьих лиц, включая «правоохранительные органы». На первый взгляд это кажется лишним, но стать участником подобных «спецопераций ФСБ» может практически любой человек.
Как пенсионеру защитить свою квартиру от мошенников: объясняют юристы