Риски при покупке квартиры в новостройке: как избежать ошибок и защитить себя
По статистике Минстроя, в 2025 году примерно у 30% строящегося жилья переносили сроки ввода в эксплуатацию. Велика вероятность оказаться в ситуации, когда передача ключей от квартиры задерживается на неопределённый срок. В материале разберём основные риски покупки жилья в новостройках и расскажем, как их минимизировать.
Что происходит на рынке
Приобретать квартиры в новостройках проще и выгоднее, чем на вторичке. Можно взять ипотеку со сниженной ставкой и не бояться оспаривания сделки и обременений: несовершеннолетних собственников, людей, которых нельзя выселить.
Но могут возникнуть другие сложности: по данным Сбериндекса, первичное жильё стоит дороже вторичного в среднем на 50%. И на то есть несколько причин:
- Ремонт от застройщика — можно купить готовый объект, сразу въехать в него или сдать в аренду.
- Льготные ипотеки — квартиры стали доступнее, и на них вырос спрос.
- Дорогие кредиты — чтобы выплачивать долги банку, компаниям приходится поднимать цены.
Несмотря на это, первичный рынок всё ещё обгоняет вторичный. В 2025 году спрос на новостройки превысил спрос на готовые квартиры более чем в два раза. Доля продаж первички составила 62–65% от общего объёма сделок.
С какими проблемами сталкиваются
Покупая жильё в новых домах, готовьтесь к возможным сложностям. Рассмотрим популярные риски на первичном рынке.
Банкротство застройщика
Пожалуй, один из самых страшных исходов. Если компания, которая занималась вашим объектом, обанкротится, строительство остановится, а вложенные деньги зависнут на неопределённый срок.
Сейчас большинство сделок происходит с использованием эскроу-счетов — это когда средства покупателей хранятся в банке и поступают застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. В случае банкротства строительной фирмы вы получите вложенную сумму. Но есть нюанс: цены на рынке могут вырасти и на те же деньги вы уже не сможете купить аналогичную квартиру.
Хотя с введением счетов-эскроу риск снизился, на рынке до сих пор встречаются схемы, когда жильё предлагают приобретать не по договору долевого участия, а по инвестиционным соглашениям или другим документам. В таких случаях защита, предусмотренная законом для дольщиков, не действует, и покупатель остаётся один на один с недостроем и потерянными средствами.
Александр Катков Партнер Novator Legal Group, адвокат
Нарушение сроков передачи жилья
Самая распространённая проблема при покупке квартиры в новостройке. При этом по закону застройщик обязан передать объект в срок, указанный в договоре. Если вы не получили ключи от квартиры в указанные даты, вы вправе потребовать неустойку в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Пример. В 2025 году дольщики элитного ЖК Shagal в Москве жаловались, что застройщик задержал сдачу квартир больше чем на полгода. С такой проблемой столкнулись жители 1-го и 11-го корпусов. Всем остальным, кто был первым в очереди, ключи выдали.
Несоответствие проекту
Пока дом строится, многое может пойти не так: подорожают материалы или отделку сделают на скорую руку. Помните, что любые несоответствия договору — меньшая площадь, некачественный ремонт, отсутствие балкона или других заявленных опций — повод разобраться с застройщиком. При приёмке квартиры внимательно осмотрите помещения и зафиксируйте недостатки в акте. Если обнаружили проблемы, требуйте устранения дефектов или компенсации.
Один из частых случаев — изменение итоговой площади квартиры. Либо гражданин доплатит застройщику, либо компания вернёт клиенту часть денег.
Юрий Александров директор юридической компании «А.Лигал»
Отсутствие инфраструктуры
Нередко застройщики обещают построить школу, детский сад, оборудовать магазины и провести общественный транспорт, но впоследствии про это забывают. Если рядом с ЖК инфраструктура отсутствует, вы можете потребовать от строительной компании компенсацию. Чтобы проверить планы развития района, обратитесь в местную администрацию и запросите проект планировки территории.
Пример. Жители ЖК «Новое Внуково» от застройщика «Самолёт», получив квартиры, столкнулись с рядом сложностей. Собственники жаловались на кривые стены, продуваемые фасады, постоянно застревающие лифты, частые отключения электроэнергии и недостаток парковочных мест.
Как купить квартиру в новостройке
Чтобы минимизировать риски:
- Проверьте застройщика: изучите его репутацию на платформе ЕИСЖС, права на землю (выписка из ЕГРН) и ознакомьтесь с проектной декларацией.
- При приёмке квартиры вызовите независимого эксперта, который зафиксирует недостатки.
Советую периодически мониторить новости о застройщике: финансовые проблемы или смена руководства могут быть тревожными сигналами, — рассказал адвокат и партнёр Novator Legal Group Александр Катков.
- Заключите ДДУ (договор долевого участия) с регистрацией в Росреестре. Убедитесь, что там указаны все обязательные пункты, есть информация об эскроу-счёте. Не подписывайте документ без независимой юридической экспертизы.
- Не ведитесь на ажиотаж. Эмоциональная покупка помещает вам тщательно взвесить плюсы и минусы. Также есть риск переплатить, если спрос на объект будет слишком высоким.
Надёжнее всего привлекать на этапе сделки юриста, специализирующегося на долевом строительстве. Он проверит договор, оценит репутацию застройщика, в том числе через судебные споры, и отзывы дольщиков, а также поможет зафиксировать недостатки объекта при приёмке и в случае необходимости подготовить претензию или иск, — дополнил адвокат и партнёр Novator Legal Group Александр Катков.
Столкнулись с проблемой и не знаете, как её решить? Пишите нам на почту — life.rambler@rambler-co.ru. Разберём вопрос с юристами.