Что делать, если собственником съёмной квартиры оказался другой человек
При аренде квартиры есть риск столкнуться с недобросовестным арендатором, который сдаёт жильё в субаренду без разрешения собственника. Как правило, это вскрывается внезапно, когда хозяева решают проверить своё имущество и встречают там незнакомых жильцов. Вместе с агентом по недвижимости рассказываем, что делать, если вы оказались жертвой такой схемы.
Что такое поднаём
Субаренда (или поднаём) — это договор, по которому арендатор пересдаёт квартиру другому лицу. Фактически арендатор временно выступает в роли арендодателя. Все взаимоотношения по пользованию жильём, включая оплату и решение бытовых вопросов, происходят непосредственно с ним, в то время как прямых договорённостей с собственником недвижимости у нового жильца не возникает.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ:
- Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду только с согласия собственника.
- Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий действие основного договора аренды.
- При нарушении условий договора — например, сдачи без согласия — хозяин имущества вправе требовать досрочного расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Сам по себе факт сдачи квартиры без согласия собственника-арендодателя автоматически влечёт расторжение договора, так как нарушает его условия. Это согласно статье 618 ГК значит, что и соглашение между арендатором и субарендатором тоже ничтожно.
Субаренда недвижимости: что такое, как оформить договор и избежать рисков
Чем грозит незаконная субаренда
По статье 301 ГК, если собственник обнаружил в своей квартире посторонних жильцов и требует их выселения, они как субарендаторы обязаны освободить квартиру, даже если не знали, что арендатор незаконно сдал им квартиру.
Для выселения владельцу не требуется судебное решение. Достаточно обратиться в правоохранительные органы с документами, подтверждающими право собственности и личность.
Собственник, который заключил договор с арендатором, но по факту получил субарендатора, может составить акт с описью о состоянии квартиры, технических и визуальных повреждениях, ущербе, причинённом в ходе пользования имуществом. Но предъявить материальные претензии напрямую к субарендатору не получится, так как договора на передачу имущества ему нет. Именно арендатор будет обязан возместить любой ущерб, причинённый арендованному помещению, независимо от того, был он причинён самим арендатором или субарендатором жилого помещения.
Анастасия Волинаагент по недвижимости
План действий субарендатора
Субарендатор может подать в суд на того, кто незаконно сдал ему квартиру, чтобы вернуть уплаченные деньги. Для этого необходимо подтверждение проживания и выплат.
Шаг 1: Сбор доказательств
Понадобятся:
- Копии договора субаренды и акта приёма-передачи квартиры.
- Финансовые документы: чеки, квитанции, выписки банковских переводов, расписки в получении денег.
- Фото- и видеофиксация состояния квартиры, личных вещей в помещении, счётчиков коммунальных услуг.
- Переписка с арендатором (включая сообщения о заселении, условиях аренды, проблемах).
- Контакты свидетелей, которые могут подтвердить факт проживания.
Шаг 2: Работа с арендатором
Нужно направить официальную претензию с требованиями:
- Расторгнуть договор субаренды в связи с нарушением условий.
- Вернуть уплаченные средства за неиспользованный период проживания.
- Компенсировать расходы на переезд и поиск нового жилья, если собственник требует срочно покинуть помещение.
- Возместить другие документально подтверждённые убытки. Например, вынужденный отгул на работе.
Дополнительно важно указать сроки, в которые деньги должны быть возвращены по указанным банковским реквизитам. Документ лучше направить заказным письмом с уведомлением. Для себя стоит сохранить копию письма и все доказательства отправки.
В случае отсутствия реакции со стороны арендатора нужно обращаться в прокуратуру для возбуждения уголовного дела о мошеннических действиях. В качестве доказательства своих слов приложить договор аренды, протокол выселения или требования о выселении со стороны владельца квартиры, а также чеки или расписки, подтверждающие факт передачи денежных средств указанному лицу.
Шаг 3: Взаимодействие с собственником
При контакте с владельцем недвижимости важно:
- В спокойном тоне объяснить ситуацию с вашей стороны.
- Показать собранные доказательства проживания и платежей.
- Убедиться в его праве собственности (проверить выписку из ЕГРН).
- Обсудить возможность урегулирования:
- Заключение прямого договора аренды.
- Получение времени на поиск нового жилья.
Лучше фиксировать все договорённости в письменной форме.
3 варианта развития событий:
- Субарендатор и собственник договариваются на заключение прямого договора аренды. В этом случае жильцы остаются в квартире.
- Собственник идёт навстречу и предоставляет время на переезд. Жильцы получат письменную претензию с требованием освободить помещение в конкретные сроки. За это время субарендатор ищет новое жильё и съезжает.
- Судебное разбирательство. Возможно только в том случае, когда субарендатор отказался покинуть квартиру после истечения срока официальной претензии, что подтвердили местные полицейские.
Суд — действенная, но крайняя мера. Если владелец сумеет доказать, что квартира была сдана незаконно, это может быть расценено как мошенничество. После вступления решения суда в законную силу судебные приставы выселяют незаконно находящихся людей из квартиры. А собственник жилья и субарендатор могут подать в суд на взыскание ущерба и признание действий арендатора мошенническими. Тогда ему грозит вполне реальный срок за мошенничество.
Как не оказаться обманутым арендатором
При заключении договора необходимо запрашивать у арендодателя документы. Собственник при сдаче квартиры должен предъявить оригинал паспорта и свежую выписку из ЕГРН.
Если в выписке указаны другие владельцы, потребуется их письменное согласие на аренду. Такой документ оформляется у нотариуса как согласие совладельцев или доверенность представителю. В нём должно быть чётко прописано право на сдачу жилья, подписание договора и получение арендных платежей.
Тот, кто сдаёт помещение в субаренду, если он не собственник, также может предъявить документы, подтверждающие его право распоряжаться квартирой:
- Нотариальная доверенность на управление недвижимостью с правом сдачи в аренду.
- Договор поручения с чётким описанием полномочий по аренде.
- Действующий договор аренды с пунктом, разрешающим субаренду.
Каждый из этих документов должен содержать конкретные полномочия на заключение договоров аренды и получение платежей.