Сдача квартиры посуточно: законно ли, куда жаловаться, как запретить
В этом году спрос на бронирование квартир посуточно вырос на 28%. Совместно с экспертами разберёмся, законно ли сдавать жилые помещения в аренду на сутки, какие условия и правила при этом нужно соблюдать и что можно сделать, если постояльцы регулярно мусорят, шумят и дебоширят.
Законно ли в России сдавать квартиры посуточно
Посуточная аренда квартир — довольно распространённая и при этом законная форма деятельности. Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) жилая недвижимость может сдаваться в аренду или наём. При этом минимальный срок договора, в соответствии со статьёй 683 ГК РФ, не ограничивается законодательно, что допускает заключение краткосрочных договоров, включая посуточную аренду.
Александр Бударагинюрист, руководитель юридической группы «Юристы Бударагин А.А. и партнёры»
Собственник квартиры или субарендодатель (при наличии разрешения от владельца) может законно сдавать её посуточно, если:
- есть письменное разрешение супруги или супруга на посуточную сдачу жилья (это необходимо, когда квартира находится в совместной собственности);
- собственник предварительно проинформировал управляющую компанию (УК) или ТСЖ о сдаче квартиры в аренду;
- арендодатель зарегистрирован в качестве ИП, физлица или самозанятого и платит налоги с дохода;
- каждый постоялец подписывает договор найма жилого помещения;
- квартиранты письменно соглашаются соблюдать региональный закон о тишине, правила пользования жилым помещением и интересы других жильцов.
Постояльцы, помимо прочего, обязаны соблюдать местные правила пользования жилым помещением, если такие имеются (например, внутренний регламент многоквартирного дома). В противном случае могут возникнуть конфликты с соседями и УК.
Константин Ткаченкоадвокат МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"»
В России запрещено оказывать гостиничные услуги в квартирах. В чём разница с посуточной арендой?
С 2019 года в России на законодательном уровне запрещено оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Но на посуточную аренду квартир это не распространяется, хотя определённые сложности всё же есть.
В законодательстве сохраняется правовая неопределённость в чётком разграничении посуточной аренды квартиры и гостиничных услуг. Критерии достаточно размыты, что создаёт трудности в применении норм на практике. В большинстве случаев суды занимают сторону арендодателей, отмечая, что при посуточной аренде хозяин жилья не обязан предоставлять весь спектр услуг, характерных для гостиниц, — пояснил Константин Ткаченко.
На практике, если регулярные жалобы соседей и сотрудников УК приводят к конфликту, может возникнуть судебное разбирательство. В таком случае будет проверено, насколько законна посуточная аренда и не нарушает ли она права других жильцов.
На каком основании можно подать жалобу на посуточную аренду
Прежде чем подавать жалобу, нужно определиться, какие именно права нарушают собственник сдаваемого жилья и его квартиранты. Среди наиболее распространённых причин для подачи претензий:
- Шум в часы тишины. Громкая музыка, крики и шум в ночное время недопустимы. В каждом регионе действуют свои нормы соблюдения тишины. Например, в Москве нельзя шуметь с 23:00 до 7:00 утра, а также днём — с 13:00 до 15:00.
- Неправильный выброс мусора. Выбрасывать отходы из окна или складировать их на лестничной клетке запрещено в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами.
- Неприятные запахи из квартиры. Если вследствие посуточной аренды из квартиры будут исходить неприятные запахи, будет нарушено право других жильцов на благоприятную окружающую среду.
- Порча общего имущества. Например, жжение кнопок в лифте, порча стен или входных дверей, а также любые другие виды вандализма.
- Курение в подъезде. Квартиранты должны соблюдать действующее законодательство, согласно которому курение табака или кальянов в тамбурах и подъездах недопустимо.
- Снижение уровня безопасности. Хотя постояльцы вправе приглашать гостей, если их присутствие будет создавать угрозу вашей безопасности (например, они устраивают драки), можете подать жалобу и рассчитывать на защиту со стороны правоохранительных органов.
- Незаконная сдача жилья. Если есть веские основания полагать, что собственник сдаёт квартиру нелегально, уклоняется от уплаты налогов или предоставляет жильё иностранным гражданам с нарушением миграционного законодательства, вы вправе направить жалобу в уполномоченные органы (ФНС или Главное управление по вопросам миграции МВД). Однако важно, чтобы ваши утверждения основывались на объективных фактах.
Если вы столкнулись с явными нарушениями при посуточной аренде (шум, антисанитария, нарушения порядка), целесообразно сразу вызвать полицию и зафиксировать инцидент. Любые доказательства (например, фото и видео) помогут обосновать вашу позицию в суде, если дело дойдёт до разбирательства, — посоветовал Александр Бударагин.
Куда жаловаться, если сосед сдаёт квартиру посуточно и мешает другим жильцам
Даже убедительные претензии, подкреплённые доказательствами, не всегда решают проблему кардинально. Например, если ночью в квартире постояльцы будут шуметь и вы вызовете полицию, нарушителей оштрафуют, но на следующий день придут новые арендаторы, и ситуация может повториться. Поэтому важно действовать последовательно и продуманно.
Шаг 1: обсудите проблему с собственником квартиры
Сначала поговорите с хозяином квартиры, сдаваемой посуточно, и попытайтесь мирно урегулировать конфликт. Вполне вероятно, что он даже не подозревает о поведении своих постояльцев. Обязательно представьте ему собранные доказательства нарушений и предупредите, что при повторении подобных ситуаций вы будете вынуждены обратиться в компетентные органы для защиты своих прав.
Шаг 2: обратитесь к участковому
Каждый многоквартирный дом в России закреплён за участковым полицейским. Вы можете встретиться с ним в рабочее время, изложить суть своей проблемы и попросить содействия в урегулировании конфликта. Участковый будет обязан провести беседу с собственником и проверить законность посуточной аренды квартиры.
Как узнать своего участкового полицейского
Шаг 3: жалуйтесь в уполномоченные инстанции
Если переговоры с собственником не принесли результата, обращайтесь в уполномоченные органы в зависимости от характера нарушений. Если ваши жалобы были проигнорированы, сообщите об этом в прокуратуру, — посоветовал Константин Ткаченко.
- Шум, драки, агрессивное поведение квартирантов. Вызывайте полицию каждый раз, когда это происходит.
- Антисанитария, засорение общедомовых помещений, неправильный выброс мусора. Сообщайте о нарушениях в УК и Роспотребнадзор.
- Уклонение от уплаты налогов. Подавайте жалобу в налоговую инспекцию (ФНС).
- Нарушение миграционного законодательства. Обращайтесь в Управление по вопросам миграции МВД России.
Шаг 4: подайте коллективный иск в суд
Если другие способы урегулирования конфликта не помогли, объединитесь с другими потерпевшими соседями и подайте коллективный иск против собственника.
Как правильно подать иск в суд
Подача иска — наиболее эффективное средство борьбы с нарушителями в подобных ситуациях. В судебном порядке можно добиться не только возмещения убытков и компенсации морального вреда, но и запрета на посуточную аренду. Его обычно вводят, если есть убедительные доказательства систематического нарушения прав других жильцов, — объяснил Александр Бударагин.
Судебная практика: могут ли запретить сдавать квартиру посуточно
Однозначно прогнозировать исход судебного спора с соседом, сдающим жильё посуточно, невозможно, так как результат зависит от множества факторов: собранных доказательств, специфики конкретного дела и судебной практики. Например, в Псковской области в 2023 году было рассмотрено резонансное дело. Жители многоквартирного дома обратились в суд с требованием признать гостиничной деятельность соседа по посуточной аренде, однако решения судов всех инстанций были диаметрально противоположными: от удовлетворения иска до отказа. В итоге последнее слово сказал Конституционный Суд РФ, подтвердив право арендодателя на посуточную аренду, — поделился Константин Ткаченко.
Стоит отметить, что были и решения, принятые в пользу жильцов. Например, в 2018 году в Орловской области группа соседей обратилась в суд с иском, требуя запретить соседу сдавать квартиру посуточно. Жалобы касались постоянных шумов и нарушений санитарных норм (например, выбрасывания мусора из окна). Орловский областной суд поддержал иск, запретил дальнейшее использование квартиры не по назначению и обязал ответчика выплатить соседям компенсацию морального вреда в размере 75 000 рублей.
Советы: как избежать проблем, если в вашем подъезде сдают квартиру посуточно
Чтобы защитить свои права и обезопасить общедомовую собственность, следуйте этим рекомендациям.
- Познакомьтесь с владельцами квартир, сдаваемых в аренду. Обязательно возьмите их контактные данные, чтобы в случае обнаружения нарушений оперативно сообщить им о сложившейся ситуации.
- Установите в подъезде видеокамеры. Так у вас всегда будут доказательства. Но не забудьте предварительно согласовать установку видеонаблюдения, чтобы избежать штрафа до 200 000 рублей.
- Взаимодействуйте с участковым полицейским. Заранее посетите свой отдел полиции, чтобы лично познакомиться с участковым и взять его контакты на крайний случай.
- Фиксируйте все нарушения. Даже если у вас хорошие отношения с собственником, запаситесь доказательствами на случай систематических нарушений ваших прав. Эти материалы могут понадобиться для отстаивания интересов в будущем.
- Действуйте сообща. В подобных ситуациях с большей вероятностью рассмотрят коллективные иски и обращения, поэтому целесообразно объединиться с другими соседями при возникновении проблемы.
- Не вступайте в открытый конфликт. Не ругайтесь с собственниками и арендаторами. Если ваши просьбы и жалобы игнорируют, обращайтесь напрямую в компетентные органы.