Как не попасть на деньги при покупке вторички
На вторичном рынке появилась тревожная тенденция: из-за решения по «делу Долиной» люди боятся покупать квартиры. Все потому, что продавец может в любой момент заявить, что находился под влиянием мошенников, — сделку признают недействительной, а деньги клиенту не факт, что вернут. Рассказываем, какие ещё есть риски и как от них защититься.
Почему стоит вторичный рынок
Сейчас не лучшая ситуация для покупки квартир в старых домах. Ставки по ипотеке высокие, поэтому вторичное жильё берут в основном те, у кого есть накопления. Льготные ипотеки на него не распространяются: семейную можно взять либо на новостройку либо на объект не старше 20 лет (но только в нескольких регионах, где почти не строят новых зданий).
К тому же россиян напугал кейс Ларисы Долиной. Певица, находясь под влиянием мошенников, продала квартиру в центре Москвы Полине Лурье за 112 миллионов рублей — ниже рыночной стоимости. Деньги она передала злоумышленникам, а потом поняла, что просчиталась, и решила вернуть свою собственность. Суд встал на сторону артистки и отдал ей жильё. При этом добросовестная покупательница осталась ни с чем — уплаченную сумму ей не компенсировали.
Чтобы исключить возможные риски, лучше приобретать квартиру в новостройке. Для этого подойдёт льготная ипотека.
Какие риски стоит учесть при покупке квартиры
Тем, кто собирается брать вторичку, нужно быть осторожными с собственниками и документами. Собрали популярные проблемы, которые возникают при заключении сделки.
Недостоверная информация
Проверьте, точно ли продавец — законный владелец недвижимости. Если ему принадлежит только одна доля, он не имеет права распоряжаться всем объектом без разрешения остальных собственников. Когда квартира нажита в браке, от бывшего супруга понадобится заверенное у нотариуса согласие.
В договоре купли-продажи должны быть указаны актуальные данные. Если вас просят снизить стоимость на бумаге, не соглашайтесь (в случае судебного разбирательства вам выплатят неполную сумму).
Недееспособность
Это официальный статус, который получают исключительно через суд после прохождения психиатрической экспертизы. Он означает, что человек не осознаёт последствий своих действий из-за расстройства (например, шизофрении).
Если выяснится, что продавец был недееспособным, договорённость признают недействительной. То же касается ситуаций, когда собственник был здоров, но находился под влиянием: его обманывали мошенники или на него давили родственники. Советуем прописать в договоре, что, если сделку признают недействительной, продавец вернёт деньги, которые вы заплатили за квартиру.
Споры о наследстве
Сложности возникают с недвижимостью, полученной от умершего близкого. Несогласные родственники имеют право оспорить завещание через суд. Сам продавец может даже не подозревать о наследниках, чьи права оказались ущемлены. В худшем случае сделку признают недействительной, и деньги вам не вернут. Помните, чем больше времени прошло с момента вступления в наследство, тем безопаснее покупка.
Долги по «коммуналке»
Задолженность не передаётся новым собственникам. Исключение — выплаты за капремонт. Но управляющие компании редко в этом разбираются: вам всё равно могут отключить электричество или воду за долги бывшего владельца. Решать вопрос тогда придётся в суде.
Обременения
Смотрите, чтобы на момент заключения сделки в квартире никто не был зарегистрирован. Потом вы не сможете выселить некоторых жильцов, например с правом на приватизацию. Формально они не владеют недвижимостью, но пожизненно могут ей пользоваться.
Следующий риск — когда квартиру оплатили маткапиталом, но детям не выделили доли, хотя по закону родители обязаны это сделать. Если подобное вскроется, сделку признают недействительной, посчитав, что права ребёнка были нарушены. Да и в целом, чтобы продать объект с несовершеннолетним собственником, потребуется согласие органов опеки.
«Опасна ситуация, когда много лет назад (например, при приватизации) не включили в число собственников ребёнка. Выросший человек имеет право оспорить последующие сделки вплоть до самой первой, и квартиру придётся возвращать», — рассказала эксперт по недвижимости София Любимова.
Незаконная перепланировка
Когда предыдущий владелец проводил перепланировку без согласования с УК, разбираться придётся покупателям. Им могут назначить штраф до 2500 рублей и обязать снести несколько стен.
Оборудование квартиры новой комнатой, перенос ванной, соединение помещений, снос перегородок — всё это нужно узаконить. Если прежний собственник игнорировал легализацию изменений, новый владелец рискует получить штраф или предписание на приведение помещения к прежнему состоянию.
Алёна Яковлеваоснователь и управляющий партнёр ГК «РосКо»
Банкротство
Есть риск, что сделку признают недействительной, если владелец обанкротится в течение трёх лет с момента продажи квартиры. Суд назначит конкурсного управляющего, который выяснит, какими активами располагал должник. Если заподозрят, что объект вам передали по договорённости (чтобы скрыть имущество), его заберут и выставят на торги.
Вот несколько ситуаций, когда жильё могут изъять из-за банкротства:
- Цена ниже рыночной (смотреть будут на договор, поэтому стоимость там занижать не следует).
- Вы — заинтересованное лицо (бабушка, жена, ребёнок).
- Вы знали, что продавец неплатёжеспособен.
- Бывший собственник продолжает пользоваться квартирой.
- У вас нет документов, подтверждающих сделку.
«Росреестр откажет в оформлении права собственности, если выяснится, что квартира в залоге у банка, в аресте или судебные приставы наложили запрет на регистрационные действия», — поделилась основатель и управляющий партнёр ГК «РосКо» Алёна Яковлева.
Как понять, что с квартирой что-то не так
Вас должны насторожить:
- Низкая стоимость. Если объект продают на 15–20% ниже рынка, скорее всего, с ним не всё хорошо. Стоит внимательно проверить документы и поговорить с продавцом. Возможно, он банкрот или находится под влиянием мошенников.
- Недавний ремонт или нетипичная планировка, которая не совпадает с техническим паспортом.
- Попытки ускорить сделку, чтобы вы не успели заметить недостатки.
«Проявите бдительность, если продавец не даёт времени подумать, принуждает подписать договор под предлогом срочного уезда или из-за других покупателей», — добавила основатель и управляющий партнёр ГК «РосКо» Алёна Яковлева.
- Странное поведение собственника или нежелание выходить на связь. Есть вероятность, что он не подозревает о сделке, недееспособен или не отдаёт себе отчёт в происходящем. Стоит запросить справку от психиатра или отказаться от договорённости.
- Отказ от заключения договора — без него вы не подтвердите оплату.
Отдельного внимания заслуживают квартиры, которые часто меняли собственников. Это может указывать на незарегистрированные права, попытку вывести актив перед банкротством, невыносимые условия проживания, мошенническую схему.
София Любимоваэксперт по недвижимости, основатель и директор агентства недвижимости «ЛЮБИМОЕ»
Как обезопасить себя при покупке
Мы поговорили с экспертами и выяснили, как минимизировать риски:
- Проверьте документы. Внимательно отнеситесь к выпискам из домовой книги, где указаны зарегистрированные жильцы, и из ЕГРН с данными собственников. Сверьте информацию с договором купли-продажи, правоустанавливающими бумагами и паспортом продавца.
- Проследите, чтобы в сделке участвовали все владельцы, от второго супруга было получено нотариальное согласие, а органы опеки были не против продажи доли несовершеннолетних.
- Запросите справку от психиатра. Она не даст 100%-ной гарантии чистоты сделки, но может стать аргументом в случае судебного спора.
- Если есть доверенность, проверьте её на действительность на официальном портале Федеральной нотариальной палаты.
- Посмотрите, чтобы квартира соответствовала техническому паспорту. Расхождения указывают на незаконную перепланировку.
- Узнайте, не ведётся ли в отношении продавца дело о банкротстве. Это получится сделать на официальном сайте Арбитражного суда.
- Заверьте сделку у нотариуса, потом её будет сложнее оспорить в суде.
«Не стоит полагаться только на документы. Всегда полезно пообщаться с соседями. Разговор у подъезда иногда даёт больше информации о реальной обстановке в доме и причинах продаж, чем любые бумаги», — рассказала эксперт по недвижимости София Любимова.
Пенсионерки придумали новую схему мошенничества с арендой. Что известно?